學(xué)習(xí)對(duì)象

　　各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì)計(jì)事務(wù)所和各財(cái)務(wù)咨詢公司的人員。

　　課程內(nèi)容

　　第一節(jié)：2014年稅務(wù)稽查動(dòng)向及應(yīng)對(duì)技巧

　　第二節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

　　1.發(fā)票取得的總原則

　　2.沒(méi)有取得發(fā)票稅法允許扣除的特例?

　　3.發(fā)票開(kāi)具的時(shí)限如何把握及特殊規(guī)定?

　　4.甲供材、分包工程發(fā)票的開(kāi)具及業(yè)務(wù)處理

　　5.虛開(kāi)發(fā)票及應(yīng)對(duì)策略

　　6.稅務(wù)局稽查的“九字方針”

　　7.發(fā)票開(kāi)具“三流統(tǒng)一”

　　8.營(yíng)改增帶來(lái)哪些發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)?

　　第三節(jié)：融資階段稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)防范

　　1.關(guān)聯(lián)企業(yè)融資或視同融資涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制及稅收籌劃

　　2.關(guān)聯(lián)企業(yè)無(wú)償拆借資金深度解析(是否必須納稅調(diào)整繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅)

    3.向民間高利貸融資的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及控制策略

　　4.個(gè)人股東向銀行貸款再給企業(yè)使用的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及控制策略

　　5.資金池運(yùn)作模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

　　6.統(tǒng)借統(tǒng)還應(yīng)把控的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)

　　7.混合性融資“名股實(shí)債”涉稅規(guī)定及處理技巧

　　8.利息扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的區(qū)別及風(fēng)險(xiǎn)把控點(diǎn)

　　第四節(jié)：拿地階段稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)防范

　　1.拿地五大方式的財(cái)務(wù)處理、稅收籌劃及涉稅風(fēng)險(xiǎn)

　　⑴ 買地(招拍掛、高價(jià)摘牌、直接買地)

　�、� 購(gòu)買股權(quán)

　　⑶ 投資

　�、� 分立

　　⑸ 其他(合作建房、委托代建等)

　　2.拿地過(guò)程中土地閑置費(fèi)如何扣除?

　　3.房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)繳納契稅的依據(jù)是什么?企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、大市政配套費(fèi)是否繳納契稅?

　　4.租用集體土地是否繳納土地使用稅?

　　5.城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅有什么不同?繳納了耕地占用稅的，是否還要繳納土地使用稅?

　　6.房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，何時(shí)開(kāi)始交納城鎮(zhèn)土地使用稅，何時(shí)截止交納城鎮(zhèn)土地使用稅?

　　7.拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)把握的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

　　8.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的涉稅處理及稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

　　9.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的涉稅處理及稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

　　10.房地產(chǎn)企業(yè)以擴(kuò)股方式取得土地使用權(quán)涉及哪些稅費(fèi)?

　　11.房地產(chǎn)企業(yè)為了籌集資金，聯(lián)合其他企事業(yè)單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)怎樣納稅?

　　12.企業(yè)合作建房怎樣納稅?可否享受稅收優(yōu)惠?

　　13.房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置在建工程，完成開(kāi)發(fā)后再出售怎樣計(jì)算營(yíng)業(yè)稅?

　　14.企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務(wù)處理

　�、� 政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房

　　⑵ 政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補(bǔ)償)

　　⑶ 政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

　�、� 土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場(chǎng)館)

　�、� 政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)人

　�、� 政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)，只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助

　　第五節(jié)：開(kāi)發(fā)建設(shè)階段稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)防范

　　1.成本方面稅務(wù)稽查常見(jiàn)四大問(wèn)題

　　2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出包括哪些具體內(nèi)容?

　　3.財(cái)務(wù)人員必須了解的建安成本指標(biāo)

　　4.工程預(yù)決算在成本列支中的指導(dǎo)作用

　　5.營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)成本費(fèi)用如何列支?

　　6.補(bǔ)計(jì)成本如何列支?如果完工當(dāng)年未取得發(fā)票，而在以后年度取得發(fā)票的，是扣除在當(dāng)年呢，還是追溯調(diào)整到以前年度呢?

　　7.4項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用稅前扣除的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及企業(yè)所得稅、土地增值稅的區(qū)別?

　　8.企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，在實(shí)際取得時(shí)，如何在稅前扣除?

　　9.利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場(chǎng)如何核算計(jì)稅成本?利用人防工程建成的地下車庫(kù)成本費(fèi)用列支的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)?

　　10.人防設(shè)施未到位而繳納的人防管理費(fèi)能否加計(jì)扣除?

　　11.裝飾勞務(wù)清包工稅收政策有何變化?

　　12.甲供材、甲控、甲方提供設(shè)備賬務(wù)處理及稅收技巧;甲方供材的材料發(fā)票是否允許在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除?

　　13.售樓部購(gòu)買的藝術(shù)品如何進(jìn)行財(cái)稅處理?

　　14.房地產(chǎn)企業(yè)交納的土地使用稅在竣工前是否可以入開(kāi)發(fā)成本

　　15.開(kāi)發(fā)成本列支企業(yè)所得稅和土地增值稅差異點(diǎn)

　　16.房地產(chǎn)企業(yè)支付給國(guó)土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本扣除?是否能在企業(yè)所得稅前扣除?

　　17.土地使用權(quán)評(píng)估增值是否可以作為成本扣除?

　　18.單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí),土地部門收取的土地閑置費(fèi)、土價(jià)評(píng)估費(fèi)的土地增值稅處理?

　　19.財(cái)務(wù)費(fèi)用土地增值稅與企業(yè)所得稅扣除的差異及稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

　　第六節(jié)：銷售階段稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)防范

　　1.預(yù)交企業(yè)所得稅應(yīng)注意的事項(xiàng)及稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

　　2.企業(yè)所得稅完工條件與土地增值稅清算條件的區(qū)別

　　3.房地產(chǎn)銷售企業(yè)采取銷售時(shí)收取高額房款，在一定年限內(nèi)再逐年返還的方式銷售房屋，應(yīng)如何確定銷售收入?

　　4.預(yù)收帳款及預(yù)售房部分定金首付的涉稅及會(huì)計(jì)處理辦法?

　　5.精裝修房(拎包入住)如何計(jì)征土地增值稅和企業(yè)所得稅?

　　6.零首付應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)?

　　7.商住一體樓稅如何核算及稅收籌劃

　　8.回遷安置房的處理技巧

　　9.包稅協(xié)議涉稅風(fēng)險(xiǎn)及處理技巧

　　10.代收費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅涉稅處理差異及應(yīng)對(duì)技巧

　　11.“買一贈(zèng)一”、買房贈(zèng)禮、摸獎(jiǎng)贈(zèng)車增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅如何處理?

　　12.針對(duì)不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價(jià)格明顯偏低，我們?nèi)绾握页鲞m合自己的“正當(dāng)理由”?

　　13.房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)外費(fèi)用涉稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)技巧

　　14.稅務(wù)稽查稅額能否彌補(bǔ)以前年度虧損以及涉稅處罰?

　　15.企業(yè)發(fā)生差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)稅前扣除需要提供哪些資料?

　　16.公益性捐贈(zèng)稅前扣除應(yīng)注意的事項(xiàng)

　　17.政府贊助稅前扣除的技巧

　　18.福利費(fèi)的范圍、列支依據(jù)及稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

　　19.職工教育經(jīng)費(fèi)的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

　　20.業(yè)務(wù)招待費(fèi)納稅評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

　　21.廣告宣傳費(fèi)列支技巧及稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

　　第七節(jié)：清算階段稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)防范

　　1.注銷前土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅等小稅種納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)注銷階段如何解決前期盈利后期虧損事宜

　　3.項(xiàng)目公司注銷兩個(gè)“納稅年度”及兩個(gè)“納稅主體”

　　4.項(xiàng)目公司注銷公司法和稅法的區(qū)別

　　5.公司注銷階段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

　　6.如何計(jì)算清算所得稅

　　7.項(xiàng)目公司注銷的程序與方法

　　第八節(jié)：“三舊改造”風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及稅務(wù)處理

　　1.“三舊改造”無(wú)法回避的問(wèn)題

　　2.“三舊改造”面臨的風(fēng)險(xiǎn)——營(yíng)運(yùn)、財(cái)務(wù)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)

　　3.利益協(xié)調(diào)關(guān)鍵因素分析

　　4.“三舊改造”操作基本流程

　　5.“三舊改造”涉稅處理

　　第九節(jié)：政策性搬遷把控要點(diǎn)及應(yīng)對(duì)技巧

　　1.政策性搬遷和非政策性搬遷區(qū)別(政策性搬遷的三大要素)

　　2.政策性搬遷收入稅收控制點(diǎn)

　　3.政策性搬遷各稅種解析(營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅印花稅等)

　　4.搬遷支出稅收控制點(diǎn)

　　5.搬遷資產(chǎn)稅務(wù)處理及新舊政策的變化

　　6.政策性搬遷的遞延納稅

　　第十節(jié)：爛尾樓收購(gòu)運(yùn)作模式及風(fēng)險(xiǎn)管控解析

　　1.爛尾樓收購(gòu)應(yīng)考慮的主要問(wèn)題

　　2.爛尾樓資金運(yùn)作各種方案及稅收分析

　　3.開(kāi)發(fā)商收購(gòu)爛尾樓建設(shè)土地增值稅如何加計(jì)扣除

　　4.爛尾樓收購(gòu)策劃

　　第十一節(jié)：現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)，學(xué)員問(wèn)，老師答，疑難問(wèn)題全解決。

　　師資力量

　　李老師

　　中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)高級(jí)講師

　　中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、中國(guó)注冊(cè)評(píng)估師、全國(guó)管理咨詢師、北京金旭紅教育咨詢公司咨詢師、著名實(shí)戰(zhàn)派地產(chǎn)稅務(wù)專家�，F(xiàn)擔(dān)任多家大中型地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)、審計(jì)、評(píng)估、培訓(xùn)中介的稅務(wù)顧問(wèn)。從事稅務(wù)工作10余年，具有豐富稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，為多家大型企業(yè)及網(wǎng)校做稅務(wù)籌劃、稅務(wù)培訓(xùn)等服務(wù)，并多次代表稅務(wù)機(jī)關(guān)為納稅人培訓(xùn)，先后在《注冊(cè)稅務(wù)師》雜志、《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》、《稅務(wù)規(guī)劃》發(fā)表數(shù)十篇文章。對(duì)各種稅種均有研究，擅長(zhǎng)的領(lǐng)域：企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)重組、稅收籌劃、稅務(wù)稽查及房地產(chǎn)企業(yè)稅收。先后在北京、上海、深圳、廈門、南京、鄭州、沈陽(yáng)、濟(jì)南等40多個(gè)城市舉辦過(guò)房地產(chǎn)財(cái)稅專題講座與培訓(xùn)，在培訓(xùn)中擅長(zhǎng)將稅收政策的解讀和具體稅務(wù)實(shí)踐結(jié)合，講授由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實(shí)用;授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評(píng)。