2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兩大涉稅難題精準(zhǔn)解析專題班通知

開(kāi)課地點(diǎn)：	南京
授課時(shí)間：	2天
授課顧問(wèn)：	劉老師
開(kāi)課時(shí)間：	2015-07-24
市場(chǎng)報(bào)價(jià)：	3725
購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：	2980
課程排期	開(kāi)課城市 開(kāi)課日期 授課周期   江蘇南京 2015-07-24 2天
審核時(shí)間：	我要報(bào)名2015-06-26 10:24:56

　　

　　課程背景

　　2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)不好。房?jī)r(jià)下跌，銷售疲軟，現(xiàn)房積壓，資金極度短缺。涉稅方面有兩個(gè)大的難題，一是建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)改增步步走近，二是建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)第14次被列為稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)行業(yè)。

　　面對(duì)越來(lái)越近的營(yíng)改增，房地產(chǎn)企業(yè)有許多難題有待解決。例如營(yíng)改增前的在建工程，由于甲供材料、接受建筑勞務(wù)沒(méi)有抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，營(yíng)改增后稅率為11%，會(huì)多交增值稅。商業(yè)地產(chǎn)租賃營(yíng)改增之后如何繳納增值稅?已經(jīng)使用過(guò)的房產(chǎn)出售，營(yíng)改增之后按11%計(jì)稅，因?yàn)闆](méi)有進(jìn)項(xiàng)稅額與之配比會(huì)多交增值稅。主體完工的項(xiàng)目已經(jīng)取得了《商品房預(yù)售許可證》，何時(shí)出售對(duì)企業(yè)有利等等。

　　自年初以來(lái)，我國(guó)GDP 增速放緩，稅收下滑，財(cái)政吃緊，全國(guó)稅收專項(xiàng)檢查視頻會(huì)議又一次把房地產(chǎn)企業(yè)列為檢查重點(diǎn)。難怪房地產(chǎn)企業(yè)抱怨：房地產(chǎn)企業(yè)是年年查、查年年。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅[2015]5號(hào))，明確了企業(yè)改制重組中的土地增值稅優(yōu)惠政策不適用房地產(chǎn)企業(yè)，該文件預(yù)示著應(yīng)繳未交的土地增值稅3.6萬(wàn)億元將再度被提上征管日程。

　　 為宣傳普及營(yíng)改增的稅法知識(shí)，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)盡快掌握營(yíng)改增的操作方法，提前做好營(yíng)改增的準(zhǔn)備工作;幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好稅收專項(xiàng)檢查前的納稅自查，化解涉稅風(fēng)險(xiǎn)，我們特意舉辦此專題培訓(xùn)，現(xiàn)誠(chéng)邀您參加!

　　學(xué)習(xí)對(duì)象

　　各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、財(cái)會(huì)稅收主管領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、

　　納稅經(jīng)辦人員及稅務(wù)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和各財(cái)務(wù)咨詢公司的人員。

　　課程目標(biāo)

　　學(xué)習(xí)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的基本政策，納稅人身份選擇、計(jì)稅方法，稅率和征收率，進(jìn)項(xiàng)稅

　　額的抵扣方法和法定憑證，納稅時(shí)間與地點(diǎn)，以及在建項(xiàng)目、竣工待售項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)出租等的過(guò)渡性稅收政策，為即將到來(lái)的營(yíng)改增提前做好思想、組織、業(yè)務(wù)上的準(zhǔn)備。

　　結(jié)合2015年稅收專項(xiàng)檢查方案，重點(diǎn)講解營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的自查要點(diǎn)和

　　風(fēng)險(xiǎn)化解方法。

　　課程內(nèi)容

　　上 篇：“營(yíng)改增”相關(guān)政策解讀與前期準(zhǔn)備工作(第一天)

　　一：增值稅納稅人和扣繳義務(wù)人

　　1.營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)納稅人的范圍?

　　2.如何確定境內(nèi)與境外的應(yīng)稅服務(wù)?怎樣確定扣繳義務(wù)人?

　　3.單位采用承包、承租、掛靠經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的怎樣確定納稅人?

　　4.試點(diǎn)納稅人如何分類?劃分標(biāo)準(zhǔn)是什么?

　　5.怎樣辦理一般納稅人的登記手續(xù)?

　　二：應(yīng)稅服務(wù)和勞務(wù)

　　1.房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的征稅范圍包括哪些?

　　2.如何確定房地產(chǎn)業(yè)視同銷售?視同銷售的稅務(wù)處理方法。

　　3.房地產(chǎn)企業(yè)如何確認(rèn)銷售收入?怎樣計(jì)算銷項(xiàng)稅額?

　　4.委托境外設(shè)計(jì)單位或個(gè)人進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)如何扣繳增值稅?

　　三：稅率和征收率

　　1.增值稅的稅率有幾檔?銷售房產(chǎn)、房產(chǎn)租賃的稅率是多少?

　　2.增值稅的征收率為3%，除小規(guī)模納稅人外哪些情況適用簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅?

　　四：應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　1.增值稅計(jì)稅方法分幾種?基本公式?

　　2.一般納稅人的計(jì)稅方法，具備什么條件可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅?

　　3.房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計(jì)算銷項(xiàng)稅額?怎樣把含稅銷售額換算成不含稅銷售額?

　　4.什么是進(jìn)項(xiàng)稅額?房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)和接受勞務(wù)過(guò)程中如何核算進(jìn)項(xiàng)稅額?

　　5.營(yíng)改增后，增值稅專用發(fā)票的管理、使用、抵扣以及增值稅發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)的控制方法。

　　6.增值稅扣稅憑證的認(rèn)證和申報(bào)抵扣期限有何規(guī)定?

　　7.如何計(jì)算兼營(yíng)業(yè)務(wù)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額?

　　8.增值稅價(jià)外費(fèi)用的范圍?價(jià)外收費(fèi)應(yīng)關(guān)注的要點(diǎn)。

　　9.納稅人兼營(yíng)不同稅率的應(yīng)稅勞務(wù)和服務(wù)怎樣核算銷售額?

　　10.納稅人兼營(yíng)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)怎樣核算銷售額或營(yíng)業(yè)額?

　　11.已經(jīng)開(kāi)始預(yù)售或者竣工待售的房產(chǎn)試點(diǎn)期間出售如何納稅?

　　12.正在開(kāi)發(fā)的在建項(xiàng)目試點(diǎn)期間出售如何納稅?

　　13.已經(jīng)出租的商業(yè)地產(chǎn)，合同尚未到期試點(diǎn)期間如何納稅?

　　14.試點(diǎn)期間簽訂租賃合同的商業(yè)地產(chǎn)如何納稅?

　　15.營(yíng)改增之后企業(yè)出售舊房如何納稅?

　　16.甲供材料如何繳納增值稅?裝修工程甲供材料如何納稅?

　　17.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中尚未出售的尾房試點(diǎn)期間如何納稅?

　　18.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)取得了《商品房預(yù)售許可證》何時(shí)開(kāi)始預(yù)售?

　　19.增值稅發(fā)票或抵扣聯(lián)丟失如何處理?

　　20.房地產(chǎn)一般納稅人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其增值稅額可否抵扣?

　　五：納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅地點(diǎn)

　　1.怎樣確定增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間?

　　2.怎樣確定增值稅的納稅地點(diǎn)?

　　3.納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，納稅期限有何規(guī)定?

　　4.扣繳境外單位和個(gè)人的增值稅在哪里納稅?何時(shí)納稅?

　　六：征收管理

　　1.營(yíng)業(yè)稅改征增值稅之后對(duì)于跨期業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)如何處理?

　　2.營(yíng)改增之后房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合作伙伴?

　　3.一般納稅人選擇簡(jiǎn)易辦法征稅可否開(kāi)具增值稅專用發(fā)票?

　　4.哪些應(yīng)稅服務(wù)不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票?

　　5.小規(guī)模納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，如何為購(gòu)買(mǎi)方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票?

　　6.納稅人購(gòu)置增值稅稅控設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用如何抵減增值稅稅額?

　　七：增值稅的會(huì)計(jì)核算

　　1.增值稅會(huì)計(jì)科目的設(shè)置

　　2.一般納稅人進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)處理

　　3.一般納稅人銷項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)處理

　　4.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系有何影響?

　　下 篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅自查與稅務(wù)檢查應(yīng)對(duì)策略(第二天)

　　一：營(yíng)業(yè)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)

　　1.甲方提供材料與甲方提供設(shè)備怎樣納稅?甲方自購(gòu)材料增值稅發(fā)票可否計(jì)入開(kāi)發(fā)

　　成本?

　　2.裝飾勞務(wù)清包工怎樣繳納營(yíng)業(yè)稅?

　　3.轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目怎樣繳納營(yíng)業(yè)稅?購(gòu)入在建項(xiàng)目后投資建設(shè)，建成后銷售如何納稅?

　　4.房地產(chǎn)企業(yè)以“拆一還一”方式安置被動(dòng)遷戶，如何征收營(yíng)業(yè)稅?

　　5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)怎樣納稅?

　　二：嚴(yán)格清算下的土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)

　　1.怎樣確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入總額?合同面積與實(shí)測(cè)面積不一致如何確認(rèn)銷售收入

　　總額?

　　2.計(jì)算土地增值稅的“扣除項(xiàng)目金”包含哪些內(nèi)容?怎樣計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　費(fèi)用?

　　3.土地增值稅清算時(shí)，契稅是否可以計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額，契稅可否

　　計(jì)算30%的附加扣除額?

　　4.土地閑置費(fèi)可否計(jì)入“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”?在計(jì)算土地增值稅時(shí)可否扣除?

　　5.土地增值稅清算時(shí)利息支出怎樣扣除?

　　6.什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的優(yōu)惠政策?

　　7.土地增值稅清算時(shí)可否將不同類型的房地產(chǎn)綜合計(jì)算繳納土地增值稅?

　　8.向個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償款憑何種憑證扣除?

　　9.怎樣確定土地增值稅的清算項(xiàng)目?

　　10.房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅?

　　11.房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何定價(jià)可以降低土地增值稅?

　　12.房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么差異?

　　13.取得土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費(fèi)?

　　14.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅?

　　15.怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以降低土地增值稅?

　　三：企業(yè)所得稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)

　　1.怎樣劃分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算對(duì)象?

　　2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算?共同成本、間接成本應(yīng)當(dāng)怎樣分?jǐn)?

　　3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)怎樣核算?在計(jì)算土地增值稅時(shí)可否扣除?

　　4.如何按房產(chǎn)類別分配計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本?

　　5.利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場(chǎng)怎樣核算計(jì)稅成本?

　　6.利用人防工程建成的地下車庫(kù)投資者是誰(shuí)?房地產(chǎn)企業(yè)可否銷售利用人防工程

　　建造的車庫(kù)?應(yīng)當(dāng)怎樣妥善處理?

　　7.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)怎樣處理?

　　8.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售確認(rèn)的原則和條件，已經(jīng)開(kāi)具發(fā)票的按揭售房何時(shí)確認(rèn)銷售收入?

　　9.何謂開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工?“預(yù)收賬款”何時(shí)轉(zhuǎn)作“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”?

　　10.房地產(chǎn)企業(yè)以擴(kuò)股方式取得土地使用權(quán)的，怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)核算?

　　11.企事業(yè)單位、個(gè)人以分房為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，房地產(chǎn)

　　企業(yè)怎樣確認(rèn)收入?

　　12.企事業(yè)單位、個(gè)人以分紅利為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的應(yīng)當(dāng)

　　怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理?

　　13.房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得的土地使用權(quán)，怎樣確定土地使用權(quán)的成本?

　　14.房地產(chǎn)企業(yè)以地?fù)Q房方式取得房產(chǎn)的，怎樣確定房產(chǎn)的成本?

　　15.固定資產(chǎn)折舊政策變化對(duì)企業(yè)所得稅的影響，怎樣正確計(jì)提折舊?

　　16.股權(quán)投資的股息、紅利所得怎樣納稅?股權(quán)投資損失可否在稅前扣除?

　　17.投資企業(yè)撤回或減少投資分得的資產(chǎn)怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理?

　　18.如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準(zhǔn)予扣除?企業(yè)接受外部勞務(wù)派遣用工

　　支出如何稅前扣除?

　　19.企業(yè)自有房產(chǎn)裝修費(fèi)如何在稅前扣除?

　　20.企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除怎樣計(jì)算，計(jì)入哪個(gè)會(huì)計(jì)科目?

　　21.企業(yè)借款費(fèi)用怎樣在稅前扣除?資本化的要求是什么?

　　22.怎樣證明“不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的利息準(zhǔn)予稅前扣除”?

　　23.怎樣利用售后回購(gòu)業(yè)務(wù)為企業(yè)籌集資金?

　　24.房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用融資性售后回租擴(kuò)大融資渠道?

　　25.何謂“混合投資”?如何利用混合投資業(yè)務(wù)擴(kuò)大融資渠道?

　　26.稅法對(duì)防止資本弱化有何規(guī)定?如何把握關(guān)聯(lián)企業(yè)借款?

　　27.企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除?

　　28.“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息怎樣扣除?對(duì)總公司因統(tǒng)借統(tǒng)還向成員企業(yè)收取利息是否征收

　　營(yíng)業(yè)稅?

　　29.企業(yè)債務(wù)重組怎樣操作可以遞延納稅?

　　師資力量

　　劉老師

　　我國(guó)著名財(cái)稅專家，高級(jí)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師。金旭紅公司高級(jí)稅務(wù)講師，現(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院客座教授，財(cái)政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授。長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累。曾經(jīng)參與了我國(guó)《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對(duì)企業(yè)所得稅法有獨(dú)到的見(jiàn)解，被譽(yù)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。

　　出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》(第4版)、《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作難題精解》和《土地增值稅清算大成》(第3版)等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅實(shí)務(wù)專著。

 

　　幾年來(lái)，曾在北京大學(xué)中國(guó)企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、、浙江大學(xué)總裁班、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)城市建筑協(xié)會(huì)等單位主辦的研討會(huì)上作專題講座，長(zhǎng)期擔(dān)任中央直屬機(jī)關(guān)高級(jí)會(huì)計(jì)師繼續(xù)教育的主講教師，為中國(guó)建筑集團(tuán)、中國(guó)鐵建集團(tuán)、和記黃埔集團(tuán)、大連億達(dá)集團(tuán)、冠城大通等多家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問(wèn)。