后營改增時代土地增值稅清算技巧與稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制專題

‖專題背景‖

營改增后，土地增值稅收入確認(rèn)問題存在很大爭論，2016年11月國家稅務(wù)總局發(fā)布公告2016年70號，對土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)問題做了相關(guān)規(guī)定，那么70號公告中關(guān)于土地增值稅應(yīng)稅收入、預(yù)征收入、視同銷售收入等方面的規(guī)定應(yīng)該如何正確把握？
營改增后，國地稅部門對“三舊”改造中碰到的稅費(fèi)問題，在權(quán)屬轉(zhuǎn)移、拆遷補(bǔ)償?shù)某杀举M(fèi)用認(rèn)定以及個稅、契稅的計(jì)稅依據(jù)等方面有什么新的動向？2017年是營改增的第2年，地稅部門對土地增值稅清算的態(tài)度怎么樣？土地增值稅清算是風(fēng)聲越來越緊還是越來越松？
土地增值稅清算稅務(wù)稽查重點(diǎn)是什么？未來土地增值稅的政策將出現(xiàn)什么大變革？通過本次培訓(xùn)，讓您了解最新房地產(chǎn)企業(yè)稅款清算相關(guān)政策，掌握實(shí)際操作方法，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，減少納稅成本。幫助廣大房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅清算工作，防范稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)，讓您的企業(yè)受益良多。

‖主講專家‖

鐘老師

資深稅務(wù)稽查官員，全國主流稅務(wù)培訓(xùn)講師，省級稅務(wù)干部學(xué)院教師，注冊會計(jì)師協(xié)會教育培訓(xùn)委員會委員；豐富的稅務(wù)稽查經(jīng)驗(yàn)與熟練的業(yè)務(wù)技能，精通稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查模式與方法，具有豐富的房地產(chǎn)稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)。《中國稅務(wù)信息網(wǎng)》、《中國會計(jì)視野》、《房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)》簽約稅收實(shí)務(wù)專家，《中國稅網(wǎng)》涉稅風(fēng)險(xiǎn)研究室特邀稅務(wù)專家。個人新浪博客《云稅務(wù)》訪問量超過百萬次，在網(wǎng)上具有廣泛的影響力。曾任各地方國稅局及稅校的特約培訓(xùn)講師，并參與過國家稅務(wù)總局教育中心標(biāo)準(zhǔn)化課程編寫。長期為各地稅務(wù)稽查系統(tǒng)做查前培訓(xùn)，經(jīng)常為廣大企事業(yè)單位授課，授課內(nèi)容精彩，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富，實(shí)操性強(qiáng)，信息量大，受到各方好評！

‖主講內(nèi)容‖

第一節(jié)：金三系統(tǒng)的強(qiáng)大功能介紹與2017年稽查重點(diǎn)分析
一．金三系統(tǒng)的強(qiáng)大功能介紹
1．什么是進(jìn)項(xiàng)發(fā)票與銷項(xiàng)發(fā)票的相關(guān)性分析？購買犯罪分子虛開的發(fā)票為什
么在金三系統(tǒng)面前會原形畢露？
2．什么是商品編碼，單位編碼？金三系統(tǒng)大數(shù)據(jù)為什么可以計(jì)算你的商品增
值額，庫存存量額（以及增值稅的留抵），從而測算你的增值稅？
二．2017年稽查重點(diǎn)分析
三．房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查選案的指標(biāo)分析
1．增值稅稅負(fù)率分析與控制
2．土地增值稅稅負(fù)率分析與控制
3．企業(yè)銷售毛利率分析與控制
4．成本對象的分析與控制，為什么成本對象確定不好會被稽查？
第二節(jié)：“三舊改造”的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
一．舊城鎮(zhèn)改造模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
二．舊村莊改造模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
1．政府主導(dǎo)模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
⑴ 營改增后，土地“招、拍、掛”需要注意的核心問題是什么？
⑵ 土地出讓金返還增值稅的處理與土地增值稅處理有什么不同？
2．開發(fā)企業(yè)代建模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
3．自主改造模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
4．股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
⑴ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓到底要不要交土地增值稅？
⑵ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓方要求控制稅負(fù)時，接受方進(jìn)行特殊處理技巧是什么？稅務(wù)稽查
的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？
5．共同開發(fā)模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
6．協(xié)議轉(zhuǎn)讓模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
三．舊廠房改造模式自主改造模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
1．對舊廠房的土地進(jìn)行合并分立需要注意的核心問題是什么？
2．土地增值稅到底有沒有一般反避稅條款？
第三節(jié)：融資費(fèi)用的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
一．商業(yè)銀行同類同期貸款利率如何把握？
二．財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除稅務(wù)局把握的口徑是怎樣的？財(cái)務(wù)
顧問費(fèi)允許據(jù)實(shí)扣除嗎？據(jù)實(shí)扣除與按10%扣除企業(yè)應(yīng)該如何選擇？
三．統(tǒng)借統(tǒng)還的利息在什么情況下土地增值稅才能據(jù)實(shí)扣除？你知道稅務(wù)局把
握的口徑嗎？
四．房地產(chǎn)信托的三種模式是什么？國家稅務(wù)總局公告2013年第41號公告和
原來的規(guī)定有什么不一樣的地方？為什么說41號公告給房地產(chǎn)企業(yè)帶來
了正能量？房地產(chǎn)信托土地增值稅應(yīng)該如何處理？
第四節(jié)：建筑安裝費(fèi)用的的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
一．材料采購“貨物流、發(fā)票流、資金流”三流一致的的稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
1．三流一致到底是收款方與開票方一致還是支付方與購買方一致？有什么最
新的規(guī)定？
2．建筑企業(yè)第三方發(fā)貨如何簽合同才能進(jìn)項(xiàng)抵扣？
3．建筑企業(yè)總部簽合同，由下面分支機(jī)構(gòu)實(shí)際操作如何簽定合同才沒有風(fēng)險(xiǎn)？
二．房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)兩種雙贏的方式是什么？
1．甲供材的兩種處理方式的稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
2．為什么說房地產(chǎn)業(yè)拿到3%的建筑發(fā)票和11%建筑發(fā)票的效果其實(shí)是一樣的？
3．為什么說房地產(chǎn)企業(yè)自己買水泥，然后委托混凝土公司加工的所謂籌劃面
臨極大的稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)？混凝土公司正確的籌劃方向是什么？
三．虛開增值稅專用發(fā)票最新的政策變化分析
1．建筑企業(yè)自己虛增進(jìn)項(xiàng)，然后開專用發(fā)票給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)增值
稅可以抵扣嗎？土地增值稅可以扣除嗎？
2．新疆某公司稽查案例引發(fā)的國家稅務(wù)總局2014年39號公告與最新傳說
中的的法研【2015】58文的比較分析
3．公司的老板經(jīng)常虛開發(fā)票，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)該學(xué)會如何保護(hù)自己？
第五節(jié)：收入確認(rèn)的土地增值稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
一．2016年70號公告中關(guān)于土地增值稅應(yīng)稅收入、預(yù)征收入、視同銷售收入
等方面的規(guī)定應(yīng)該如何正確把握？
二．增值稅銷項(xiàng)沖減土地款時，會減少土地增值稅的開發(fā)成本嗎？
三．房地產(chǎn)企業(yè)采取精裝避稅的方法，精裝房進(jìn)行分拆銷售，先由房地產(chǎn)企業(yè)
簽一個毛坯房銷售合同，另外由裝修公司再簽一個裝修合同的作法有稅務(wù)
風(fēng)險(xiǎn)嗎？
四．買房送裝修費(fèi)，業(yè)主提供抬頭為房地產(chǎn)企業(yè)的裝修發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)可以
扣除裝修費(fèi)？
五．售后返租的土地增值稅收入確認(rèn)與成本扣除會出現(xiàn)分離，你知道是怎么回
事嗎？
六．銷售價(jià)格偏低的稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
第六節(jié)：土地增值稅清算技巧與案例分析
一．清算單位如何確認(rèn)？清算單位與成本對象的區(qū)別與聯(lián)系是怎樣的？
二．各項(xiàng)成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄊ欠裾�確？
1．土地增值稅中的土地到底是用占地面積法分?jǐn)傔�是建筑面積法分?jǐn)偅康降?br /> 有沒有其他分?jǐn)偡椒�？有一種很特別的分?jǐn)偡椒�你知道嗎�?br /> 2．普通住宅、非普通住宅分開核算如何分?jǐn)傎M(fèi)用問題
⑴ 非普通住宅包括什么？對于開發(fā)項(xiàng)目中同時存在普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)產(chǎn)品三類，是分兩類進(jìn)行清算（即普通住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品）還是分三類進(jìn)行清算？商鋪、地下車庫、幼兒園可以在非普通住宅合并計(jì)算嗎？
⑵ 對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建造其它商品房的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。這里的計(jì)算方法到底是其收入額與扣除項(xiàng)目金額分開核算呢？還是增值額計(jì)算方法為：先按核算項(xiàng)目整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按銷售(面積)比例分別計(jì)算增值額？稅務(wù)局對這個問題的態(tài)度是怎樣的？
3．普通住宅、非普通住宅分開核算的所謂的層高系數(shù)分?jǐn)偡ㄊ窃鯓拥模?br /> 三．新房可以轉(zhuǎn)換成為舊房銷售嗎？
第七節(jié)：項(xiàng)目清盤與退稅稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
一．預(yù)提土地增值稅的最新稽查案例分析
二．不預(yù)提土地增值稅情況下多繳企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅退稅的案例分析
第八節(jié)：專家現(xiàn)場預(yù)留時間與學(xué)員答疑互動

‖培訓(xùn)對象‖

各房地產(chǎn)企業(yè)主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理與稅務(wù)經(jīng)理及財(cái)務(wù)主管，注冊會計(jì)師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。