增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程各個(gè)不同階段稅收風(fēng)險(xiǎn) 管控籌劃新思路及涉稅業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算專題

‖專題背景‖

營改增以后，隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來和金三系統(tǒng)地應(yīng)用，稅收征收管理的信息化程度越來越高，對企業(yè)的自動(dòng)監(jiān)控能力越來越大，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營每個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)際運(yùn)作情況都將一覽無余的暴漏在稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)控系統(tǒng)之下。任何企業(yè)都將不再有“自己的隱私”。因此，從現(xiàn)在起，就要求每一個(gè)企業(yè)及其企業(yè)內(nèi)部的管理人員必須改變理念，從新定位與思考與稅收有關(guān)的每一項(xiàng)工作。各項(xiàng)工作必須抓牢、抓細(xì)，嚴(yán)防因?yàn)橐粫r(shí)的疏忽造成不必要的損失。

不管是工業(yè)會(huì)計(jì)，商業(yè)會(huì)計(jì)，新手還是資深財(cái)務(wù)人員，都需要全面掌控營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)從籌建、買地、規(guī)劃、開發(fā)、預(yù)售、融資、清算、注銷等各環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)處理與納稅實(shí)務(wù)操作方法與技巧。本次課程從籌建環(huán)節(jié)資金準(zhǔn)備進(jìn)入企業(yè)到注銷清算環(huán)節(jié)資金徹底退出企業(yè)，通過全流程稅務(wù)規(guī)劃和帳務(wù)處理的無縫銜接，利用合同規(guī)劃和簽訂、收款、開票、報(bào)稅、成本核算的實(shí)例模擬，讓你輕松應(yīng)對增值稅時(shí)代建安和房地產(chǎn)企業(yè)全流程財(cái)稅實(shí)務(wù)問題。

‖主講專家‖

楊老師

我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國二十九個(gè)省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動(dòng)（每次培訓(xùn)互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現(xiàn)場解決學(xué)員提出的涉及到建筑、房地產(chǎn)行業(yè)的所有稅收問題）。具有較強(qiáng)的時(shí)效性、實(shí)操性；授課特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡潔、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默；因此受到各地學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

‖課程提綱‖

一：取得土地階段會(huì)計(jì)處理與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
(一) 房地產(chǎn)企業(yè)各種購置土地方式財(cái)稅處理分析
1．以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計(jì)征契稅
的依據(jù)以及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定
2．以接受投資方式取得土地，稅收風(fēng)險(xiǎn)如何掌控，投資雙方稅收風(fēng)險(xiǎn)在哪里？
3．以收購股權(quán)的方式取得土地，土地成本如何確認(rèn)？
4．以非貨幣交易形式取得土地使用權(quán)，應(yīng)如何確認(rèn)土地成本？
5．受讓生地、熟地、購買爛尾樓以什么為依據(jù)確認(rèn)土地成本，在計(jì)算土地增值
稅的時(shí)候甲乙雙方分別如何進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避？
6．以“拆一還一”方式取得土地，如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票如何開具，從被拆遷人、開發(fā)企業(yè)兩方分別就增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅進(jìn)行全方位的稅收分析。
7．在自己原工廠的土地上搞開發(fā)，這塊地上原來有辦公樓、廠房、其他建筑，這些建筑原來的建設(shè)發(fā)票能入開發(fā)成本嗎，換句話說自己單位工廠拆遷能發(fā)生拆遷補(bǔ)償費(fèi)嗎？
8．為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同？
如何操作可以在稅前扣除，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
(二) 房地產(chǎn)企業(yè)購置土地環(huán)節(jié)常見稅收問題
1．房地產(chǎn)企業(yè)參加招拍掛購置土地是否繳納耕地占用稅
2．房企因?yàn)檎�府交付土地延期是否仍然從政府約定交付土地次月繳納土地使用稅？
3．房地產(chǎn)購置土地支付的城市建設(shè)配套費(fèi)、公租房異地配建費(fèi)、人防異地建設(shè)
費(fèi)、新型墻體材料基金、散裝水泥基金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否作為契稅計(jì)稅依據(jù)
4．房地產(chǎn)企業(yè)減免土地出讓金是否可以減免契稅
5．房地產(chǎn)企業(yè)土地出讓和轉(zhuǎn)讓合同印花稅
二：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段財(cái)稅處理與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)應(yīng)注意哪些稅收問題與節(jié)稅策略？
2．產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇，是關(guān)注稅收負(fù)擔(dān)水平？還是關(guān)注企業(yè)的銷售？
3．采取合作建房方式稅收如何控制？
4．委托境外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，支付的設(shè)計(jì)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)在我國境內(nèi)納稅？
房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任？
三：開發(fā)建設(shè)階段財(cái)稅處理與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
(一) 成本對象的設(shè)置
1．成本對象的設(shè)置原則
2．成本對象和土地增值稅清算單位、清算分類的區(qū)別與聯(lián)系
3．成本對象的成本核算基本方法
(二) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)財(cái)稅處理
1．土地出讓金（含補(bǔ)繳）、契稅核算
2．拆遷補(bǔ)償費(fèi)（現(xiàn)金補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換）、搬遷過渡費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)核算
3．土地登記證等手續(xù)證件費(fèi)核算
4．土地成本在成本對象之間的分?jǐn)偡椒?br /> (三) 前期工程費(fèi)財(cái)稅處理
1．勘察設(shè)計(jì)（特別是委托境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)）財(cái)稅處理
2．圖紙審核費(fèi)、圖紙復(fù)印費(fèi)、測繪費(fèi)、勘界費(fèi)、曬圖費(fèi)、土地平整費(fèi)、圍墻費(fèi)、
咨詢費(fèi)、環(huán)評費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)財(cái)稅處理
3．新型墻體材料基金和散裝水泥基金的財(cái)務(wù)核算
(四) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)財(cái)稅處理
1．道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電
視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)
2．環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化工程費(fèi)用
(五) 建筑安裝工程費(fèi)財(cái)稅處理
1．建筑材料檢測費(fèi)財(cái)稅處理
2．總分包財(cái)稅處理
3．預(yù)付工程款財(cái)稅處理
4．建筑工程質(zhì)量保證金財(cái)稅處理
5．建筑工程水電費(fèi)財(cái)稅處理
6．銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑安裝服務(wù)財(cái)稅處理
7．銷售非自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑安裝服務(wù)財(cái)稅處理
8．甲供料財(cái)稅處理
9．農(nóng)民工工資保證金財(cái)稅處理
10．精裝修工程款（可移動(dòng)家具家電）的財(cái)稅處理
11．房地產(chǎn)企業(yè)購置貨物和接受勞務(wù)是否必須三流一致
12．房地產(chǎn)企業(yè)接受虛開建筑發(fā)票的稅收風(fēng)險(xiǎn)
(六) 公共配套設(shè)施費(fèi)財(cái)稅處理
1．財(cái)稅口徑和設(shè)計(jì)口徑的公共配套設(shè)施費(fèi)異同
2．人防設(shè)施費(fèi)的土地增值稅、企業(yè)所得稅處理不同
3．小學(xué)、幼兒園、會(huì)所、社區(qū)用房、居委會(huì)、警務(wù)室、物業(yè)管理用房、設(shè)備間、
泵房、換熱站、游泳池、健身場館、地上地下車位、摩托車位、自行車棚的
財(cái)稅處理
4．非公共配套轉(zhuǎn)為公共配套的補(bǔ)救方法
(七) 開發(fā)間接費(fèi)財(cái)稅處理
1．開發(fā)間接費(fèi)核算部門口徑
2．開發(fā)間接費(fèi)工資薪酬、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、油費(fèi)、折舊費(fèi)、勞動(dòng)防護(hù)用品等支
出核算特別注意要點(diǎn)
3．多期滾動(dòng)開發(fā)情形下，開發(fā)間接費(fèi)的分?jǐn)偡椒?br /> 4．開發(fā)間接費(fèi)核算截至期限的判定原則
(八) 借款費(fèi)用財(cái)稅處理
1．資本化的起始時(shí)點(diǎn)、中斷情形、截止時(shí)點(diǎn)、資本化依據(jù)、資本化利率的判定
2．信托借款、銀行委貸、發(fā)行公司債、明股實(shí)債、關(guān)聯(lián)公司借款、關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)
貸、自然人借款、統(tǒng)借統(tǒng)還、小額貸款公司借款、典當(dāng)行借款、轉(zhuǎn)讓債權(quán)融
資的財(cái)稅處理
3．借款期間資金外借或者投資國債和購置理財(cái)產(chǎn)品的財(cái)稅處理
4．借款輔助費(fèi)用的財(cái)稅處理
四：銷售階段財(cái)稅處理與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．“買一送一”模式下如何確認(rèn)收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業(yè)
等不同銷售模式稅收規(guī)定有哪些不同，會(huì)計(jì)如何處理，贈(zèng)送的禮品是否有個(gè)
人所得稅的扣繳風(fēng)險(xiǎn)？
2．“以老帶新”銷售模式下如何確認(rèn)支出，票據(jù)如何處理，是否涉及扣繳個(gè)稅？
3．“抵券銷售—— 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認(rèn)？
4．“包銷”和“代銷”的區(qū)別是什么，稅收風(fēng)險(xiǎn)如何把控？
5．“假按揭”“零首付”銷售模式稅收如何處理？
6．“還本銷售”如何確認(rèn)收入，企業(yè)的困惑在哪里？
7．“售后回租”的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析，同時(shí)給您解決方案，讓您不再為回租而煩惱？
8．“售后回購”方式在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認(rèn)？
9．“低價(jià)出售、免費(fèi)返租”應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理？
10．“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售、經(jīng)營，應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理？
11．房地產(chǎn)企業(yè)收取價(jià)外費(fèi)用有哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增
值稅關(guān)于價(jià)外費(fèi)用的處理有哪些不同？
12．針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價(jià)格明顯偏低，我們?nèi)绾握页鲞m合
自己的“正當(dāng)理由”？
13．房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)向買房者退差價(jià)款（降價(jià)200/㎡），以此刺激消費(fèi)者買房。對已經(jīng)簽訂了購房合同且購房合同已經(jīng)生效的業(yè)主所退的差價(jià)，房地產(chǎn)公司要不要繳納增值稅，退款部分是否還要代扣代繳個(gè)人所得稅？
14．以房產(chǎn)抵工程款100萬元后，施工方又將該房以90萬元轉(zhuǎn)售給第三方，現(xiàn)
在要求房地產(chǎn)企業(yè)為第三方做按揭貸款手續(xù)。請問，這樣做是否違反稅務(wù)或
銀行有關(guān)法律法規(guī)，若可以操作，房地產(chǎn)公司怎樣做賬才合適？
五：房地產(chǎn)企業(yè)租賃環(huán)節(jié)財(cái)稅處理及稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．房地產(chǎn)企業(yè)無租將幼兒園和車位交付關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)出租財(cái)稅處理
2．房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置免租期出租商鋪財(cái)稅處理
3．房地產(chǎn)企業(yè)售后回租商鋪財(cái)稅處理
4．房地產(chǎn)企業(yè)售后包租商鋪財(cái)稅處理
5．房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收租金財(cái)稅處理
6．房地產(chǎn)企業(yè)出租地下車位財(cái)稅處理
六：房地產(chǎn)企業(yè)日常費(fèi)用事項(xiàng)財(cái)稅處理及稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用明細(xì)科目的設(shè)置方法
2．工資薪酬核算及財(cái)稅處理
3．業(yè)務(wù)招待費(fèi)財(cái)稅核算
4．辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、差旅費(fèi)財(cái)稅核算
5．跨期費(fèi)用財(cái)稅核算
6．律師費(fèi)、財(cái)稅顧問費(fèi)財(cái)稅核算
7．廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)財(cái)稅核算
8．傭金的財(cái)稅核算
9．公益捐贈(zèng)的財(cái)稅核算
10．稅收罰款支出、滯納金支出計(jì)入當(dāng)期損益還是以前年度損益調(diào)整的處理
七：清盤清算階段會(huì)計(jì)核算與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1．房地產(chǎn)完工標(biāo)準(zhǔn)如何規(guī)定，對增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等有何影響？
2．竣工清算時(shí)土地增值稅收入金額如何確定？
3．清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本如何確定，是否涉及“二次清算”？
4．稅收與會(huì)計(jì)之間的成本差如何處理，會(huì)計(jì)上是否需要調(diào)整？
5．房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目完工次年后續(xù)成本的扣除方法
6．完工年度與完工次年企業(yè)所得稅匯算實(shí)戰(zhàn)案例分享
7．房地產(chǎn)企業(yè)交房后土地使用稅計(jì)稅依據(jù)調(diào)整方法
8．房地產(chǎn)將自建開發(fā)產(chǎn)品用作售樓部、樣板房、辦公用房如何申報(bào)繳納房產(chǎn)稅

‖培訓(xùn)對象‖

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊會(huì)計(jì)師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。