房地產企業(yè)各稅種常見涉稅疑難問題稅收政策分析與實務操作

開課地點：	浙江
授課時間：	2天
授課顧問：	徐珺婷
開課時間：	2013-06-18
市場報價：	2600
購買價格：	2080
審核時間：	我要報名2013-05-29 11:22:52

　　

學習對象

企業(yè)財務副總、財務總監(jiān)、財務經理、財務部長、主辦會計、會計等企業(yè)財務人員

課程目標

通過對房地產 企業(yè)各稅種常見涉稅 疑難問題詳細解析，幫助企業(yè)財務人員掌握相關財稅政策，提高業(yè)務能力和專業(yè)能力，提高企業(yè)納稅籌劃能力，降低企業(yè)稅負，合理避稅，增加企業(yè)收入

課程內容

一、營業(yè)稅問題
1.  房地產企業(yè)主要涉及哪幾個營業(yè)稅稅目？
2.  哪些情況屬于視同銷售需要繳納營業(yè)稅？
3.  代收費用什么情況下不作為價外費用，不需要繳納營業(yè)稅？
4.  房地產企業(yè)收取的住房專項維修基金是否需要繳納營業(yè)稅？
5.  折扣售房的折扣額需要計繳營業(yè)稅嗎？
6.  預收的售房款何時計繳營業(yè)稅？
7.  退還客戶的購房款可否從當期營業(yè)額中減除？
8.  以房地產（包括開發(fā)產品）對外投資要繳納營業(yè)稅嗎？
9.  合作建房如何計繳營業(yè)稅？
10. 以開發(fā)產品作為拆遷補償時營業(yè)稅如何處理？
11. 取得拆遷補償是否計繳營業(yè)稅？
12. 預收的租金何時計繳營業(yè)稅？
13. 遲收的租金何時計繳營業(yè)稅？
14. 銷售、出租不動產應在何地繳納營業(yè)稅？

二、土地增值稅問題
1.  哪些情況下需要繳納土地增值稅（征稅范圍）？
2.  無償贈與房地產是否需要繳納土地增值稅？
3.  轉讓股權是否需要繳納土地增值稅？
4.  轉讓碼頭泊位、機場跑道等基礎設施是否需要繳納土地增值稅？
5.  計算土地增值稅的扣除項目有哪些？
6.  地方政府要求房地產開發(fā)企業(yè)代收的費用在計征土地增值稅時如何處理？
7.  轉讓房地產取得的貨幣為外幣的，在計算土地增值稅時如何折合人民幣？
8.  土地增值稅的稅率是多少？
9.  怎樣速算土地增值稅稅額？
10. 土地增值稅主要有哪些優(yōu)惠政策？
11. 土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間、納稅申報時間、納稅期限是怎樣規(guī)定的？
12. 房地產企業(yè)土地增值稅納稅申報與一般企業(yè)土地增值稅納稅申報有何不同？
13. 開發(fā)房地產項目需要到稅務機關辦理項目登記、備案嗎？什么時候登記、備案？登記、備案時需要提供什么資料？
14. 預繳土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間如何確定？
15. 預繳土地增值稅的計稅依據如何確定？
16. 土地增值稅的預征（繳）率是多少？
17. 如何計算土地增值稅的預繳稅額？
18. 預繳土地增值稅如何申報？
19. 未按規(guī)定預繳土地增值稅是否加收滯納金？
20. 如何確定土地增值稅的清算單位？
21. 哪些情況下房地產企業(yè)應當進行土地增值稅清算？
22. 哪些情況下稅務機關可以要求房地產企業(yè)進行土地增值稅清算？
23. 房地產企業(yè)何時需要到稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)？
24. 土地增值稅清算時收入如何確定？
25. 土地增值稅清算時哪些情況屬于視同銷售行為？
26. 對自用或出租的開發(fā)產品是否征收土地增值稅？
27. 土地增值稅清算時對扣除項目需要提供什么憑證？
28. 土地增值稅清算時對公共配套設施如何處理？
29. 土地增值稅清算時對裝修費如何處理？
30. 土地增值稅清算時對預提費用可否扣除？
31. 土地增值稅清算時，對多個房地產項目共同的成本費用，如何計算清算項目的扣除金額？
32. 土地增值稅清算時房地產開發(fā)費用如何扣除？
33. 土地增值稅清算時，對扣留建筑安裝施工企業(yè)的質量保證金如何處理？國稅函[2010]220號
34. 房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費在土地增值稅清算時可以扣除嗎？國稅函[2010]220號
35. 房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的在土地增值稅清算時如何扣除？
36. 拆遷補償在土地增值稅上如何處理？
37. 土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅是否加收滯納金？
38. 清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓時如何計算土地增值稅？
39. 以不動產對外投資是否要繳納土地增值稅？
40. 土地增值稅計算案例

三、企業(yè)所得稅問題
1.  確認開發(fā)產品完工的條件是什么？
2.  房地產企業(yè)銷售未完工產品取得預收款的所得稅如何處理？
3.  房地產企業(yè)預計計稅毛利率如何確定？
4.  開發(fā)產品預租款何時確認收入實現？
5.  開發(fā)產品完工銷售收入包括哪些內容？
6.  開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，是否應確認為銷售收入？
7.  開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應在何時確認為銷售收入的實現？收入的金額如何確定？
8.  哪些情況下須對開發(fā)產品視同銷售計繳所得稅？視同銷售的收入如何確認？
租賃收入在何時確認？
9.  房地產開發(fā)企業(yè)的成本、費用區(qū)分為哪幾類？
10. 什么是計稅成本？
11. 什么是成本對象？
12. 確定成本對象的原則是什么？
13. 確定成本對象需要向主管稅務機關備案嗎？
14. 開發(fā)產品計稅成本支出包括哪些內容？
15. 開發(fā)企業(yè)計稅成本如何核算？
16. 共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，如何分配至各成本對象？
17. “以地換房”方式取得土地使用權的，土地成本如何確定？
18. 以接受投資的方式取得土地使用權的，土地成本如何確定？
19. 預提費用可以作為計稅成本嗎？
20. 企業(yè)建造的停車場所的成本如何處理？
21. 企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的如何處理？
22. 已銷開發(fā)產品的計稅成本如何計算？
23. 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，所得稅上如何處理？
24. 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，如何扣除？
25. 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，在所得稅上如何處理？
26. 企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金（擔保金）在所得稅上如何處理？
27. 企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可以在所得稅稅前扣除嗎？
28. 企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的，可以稅前扣除折舊費用嗎？
29. 合作建房分配開發(fā)產品的，所得稅上如何處理？
30. 合作建房分配利潤的，所得稅上如何處理？
31. 以地換房的，出地方所得稅如何處理？
32. 房地產企業(yè)廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的計算基數如何掌握？
33. 房地產開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現虧損的，如何辦理退稅？
34. 對房地產企業(yè)何時可以核定征收企業(yè)所得稅？

四、其他問題
1.  房地產企業(yè)的開發(fā)產品在什么情況下需要繳納房產稅？
2.  對按照房產原值計稅的房產，房產原值是否包含地價（為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等）？
3.  宗地容積率低于0.5的，如何確定計入房產原值的地價？
4.  對房地產開發(fā)公司建造商品房的用地是否征收土地使用稅？
5.  以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，何時開始繳納土地使用稅？
6.  已出售的開發(fā)產品何時停止繳納土地使用稅？
7.  以協議方式受讓土地使用權的，其契稅計稅是否包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費？
8.  以競價方式出讓的，契稅計稅依據是否包括市政建設配套費以及各種補償費用？
9.  因減免土地出讓金而承受國有土地使用權的，是否亦減免契稅？
10. 期房購買者退房時已經繳納的契稅是否可以退還？
11. 購買已裝修的房屋，裝修費用是否包括在契稅計稅價格內？
12. 企業(yè)合并時，合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，是否要繳納契稅？
13. 企業(yè)分立時，派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，是否繳納契稅？
14. 土地使用權出讓合同、轉讓合同是否要繳納印花稅？
15. 商品房銷售合同應按何種稅目繳納印花稅？
16. 對個人銷售或購買住房，印花稅有何優(yōu)惠？
17. 房地產企業(yè)與貸款公司的借款合同是否繳納印花稅？

五、房地產開發(fā)企業(yè)預售業(yè)務涉稅會計處理
1、房地產開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務的會計處理
⑴ 收到預售款時的會計處理
⑵ 房屋竣工并交付給購買方時的會計處理
⑶ 結轉開發(fā)產品成本時的會計處理
2、房地產開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務的涉稅會計處理
⑴ 營業(yè)稅的會計處理
⑵ 土地增值稅的會計處理
⑶ 企業(yè)所得稅的會計處理
 

師資力量

徐珺婷 中國培訓網高級講師，注冊會計師、注冊稅務師、法律碩士，稅務籌劃實操專家。浙江省注冊稅務師協會教育會委員，中國注冊稅務師協會特聘專家。多年從事會計師事務所、稅務師事務所會計審計和稅務籌劃，具有十多年的企業(yè)財務稅收咨詢經驗，同時擔任多家上市公司稅收顧問。

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