房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅精講暨融資稅務(wù)處理

　學(xué)習(xí)對(duì)象
　　董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員;總經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)主管、審計(jì)經(jīng)理;稅務(wù)經(jīng)理、主管、會(huì)計(jì);法務(wù)經(jīng)理、主管;事務(wù)所、房地產(chǎn)、建筑安裝協(xié)會(huì)人員
 

　　課程背景

　　作為地方稅收重要支柱的房地產(chǎn)行業(yè)，2013年再度被國家稅務(wù)總局稽查局列為稅收專項(xiàng)檢查指導(dǎo)性計(jì)劃!房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是我國涉及稅種最多、稅收負(fù)擔(dān)最重的一個(gè)行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算清繳和土地增值稅清算，一直是困繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的兩大難點(diǎn)問題。本期培訓(xùn)將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅疑點(diǎn)、難點(diǎn)問題，以案例分析的方式，權(quán)威解析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算和土地增值稅清算，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的其他稅收問題進(jìn)行全面分析，以最大程度的幫助企業(yè)避免稅收風(fēng)險(xiǎn)，減輕稅收負(fù)擔(dān)。

 

　　課程目標(biāo)

　　1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅疑點(diǎn)、難點(diǎn)問題
　　2.掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算清繳
　　3.掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算
　　4.掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用稅等問題
 

　　課程內(nèi)容

　　第一講:財(cái)政收入困難與當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收征管壓力
　　1、“國五條”細(xì)則對(duì)房地產(chǎn)市場影響到底有多大?本土“國五條”出臺(tái)對(duì)本土房地產(chǎn)企業(yè)的影響
　　第二講:營業(yè)稅疑難問題解析
　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于客戶退房而沒收的定金，是否繳納營業(yè)稅?
　　2、轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目怎樣繳納營業(yè)稅?購入在建項(xiàng)目后投資建設(shè)，建成后銷售怎樣納稅?
　　3、將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)是否繳納營業(yè)稅?買房送車庫，送出的車庫是否需要視同銷售?
　　4、未正式簽訂“售房合同”前收取的誠意金是不是預(yù)售收入、是否需要按照預(yù)售收入繳納營業(yè)稅等銷售不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)稅收?
　　5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)怎樣納稅?委托代銷、按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品何時(shí)確認(rèn)銷售?
　　第三講:土地增值稅疑難問題解析
　　1、出售小產(chǎn)權(quán)房是否繳納土地增值稅?怎樣確定土地增值稅的清算項(xiàng)目?
　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)代收的費(fèi)用是否繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅?
　　3、以不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)送他人是否需要繳納土地增值稅、如何確認(rèn)應(yīng)稅收入?
　　4、土地增值稅清算時(shí)收入如何確認(rèn)、以銷售發(fā)票為準(zhǔn)還是以銷售合同為準(zhǔn)?
　　5、計(jì)算土地增值額時(shí)允許扣除的開發(fā)成本包含哪些內(nèi)容?如何區(qū)分開發(fā)成本和期間費(fèi)用?
　　6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地閑置費(fèi)能否在土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣除?
　　7、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施的建造費(fèi)用如何在土地增值稅前和企業(yè)所得稅前扣除?
　　8、轉(zhuǎn)讓舊房如何繳納土地增值稅?如何區(qū)分新房和舊房?共同成本如何在不同成本計(jì)算對(duì)象間分配?
　　9、怎樣計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用?利息支出怎樣計(jì)算，如何扣除?
　　10、沒有借款的，開發(fā)費(fèi)用是否按照開發(fā)成本的5%扣除?
　　11、什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策?
　　12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建造出售保障性住房，是否應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地增值稅?
　　13、應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目和要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目怎樣劃分?
　　14、土地轉(zhuǎn)讓與合作開發(fā)土地增值稅有何差異?
　　15、什么是合法有效的憑證?沒有合法有效憑證的成本、費(fèi)用能否在土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣除?
　　16、支付給施工單位的創(chuàng)優(yōu)工程獎(jiǎng)是否可以作為開發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅清算時(shí)加計(jì)扣除?
　　第四講:企業(yè)所得稅疑難問題解析
　　1、銷售收入和預(yù)售收入計(jì)算應(yīng)納稅所得額有何區(qū)別?預(yù)售收入應(yīng)當(dāng)在何時(shí)確認(rèn)銷售收入?
　　2、房開企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)銷售的原則和條件?已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時(shí)確認(rèn)銷售收入?
　　3、“買一贈(zèng)一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅?發(fā)票應(yīng)當(dāng)如何開具?
　　4、房開企業(yè)采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式銷售開發(fā)產(chǎn)品怎樣納稅?
　　5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化?開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的具體內(nèi)容包括哪些?
　　6、計(jì)稅成本的計(jì)算必須遵循哪些原則和分?jǐn)偡椒?
　　7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本?
　　8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有銷售收入和預(yù)售收入，期間費(fèi)用如何在稅前扣除?
　　9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售傭金如何在稅前扣除?新稅法對(duì)集團(tuán)“統(tǒng)借統(tǒng)還”稅收待遇是如何規(guī)定的?
　　10、集團(tuán)如何進(jìn)行“統(tǒng)借統(tǒng)還”? 新稅法對(duì)“資本弱化”是如何規(guī)定的?
　　11、關(guān)聯(lián)企業(yè)借款如何在企業(yè)所得稅前扣除?公司向自然人借款支付的利息支出稅前扣除有何新規(guī)定?
　　12、如何計(jì)算廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的稅前扣除限額?
　　13、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)，且未成立獨(dú)立法人公司的怎樣計(jì)算應(yīng)納稅所得額?
　　14、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目怎樣確定成本終止日?確定成本終止日有何意義?
　　15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)預(yù)收款繳納的營業(yè)稅金能否在企業(yè)所得稅前扣除?
　　16、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算而虧損，虧損額如何進(jìn)行所得稅處理?
　　第五講:房地產(chǎn)業(yè)特殊業(yè)務(wù)的涉稅處理
　　1、借款轉(zhuǎn)為售房款在何時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅?
　　2、甲方提供材料與甲方提供設(shè)備怎樣納稅?甲方提供的材料、設(shè)備可否計(jì)入開發(fā)成本?
　　3、開發(fā)產(chǎn)品融資性售后回租業(yè)務(wù)如何納稅?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎樣利用這項(xiàng)政策擴(kuò)大融資渠道?
　　4、什么是合作建房?合作建房怎樣繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅?
　　5、企業(yè)因城市規(guī)劃等原因而搬遷到郊區(qū)另建新廠，取得的政策性搬遷補(bǔ)償收入怎樣納稅?
　　6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營;轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán);轉(zhuǎn)讓車庫(位);以開發(fā)產(chǎn)品抵債;給拆遷戶的還遷房等如何繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅?
　　7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以修建公共基礎(chǔ)設(shè)施(如修路)為條件取得土地使用權(quán)的，修建公共基礎(chǔ)設(shè)施的支出能否在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除?經(jīng)濟(jì)適用房如何進(jìn)行稅務(wù)處理?
　　8、樣板房裝修支出如何在土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣除?
　　9、售樓處的建造支出如何在土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣除?
　　10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給境外支付的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)是否代扣代繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅?
　　11、按年度繳納企業(yè)所得稅，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的可否預(yù)提成本?
　　12房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)能否在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除?
　　13房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費(fèi)支出?
　　14房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本中列支的花草樹木，風(fēng)景石能否在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除?
　　第六講:房地產(chǎn)業(yè)的融資策略及稅務(wù)處理
　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資現(xiàn)狀與融資渠道
　　(1)債權(quán)融資:有息負(fù)債(銀行信貸;企業(yè)債券;同業(yè)拆借;民間借貸;典當(dāng)融資、票據(jù)貼現(xiàn)、售后回租等);無息負(fù)債(工程墊資;保證金;預(yù)售融資;應(yīng)付賬款等);
　　(2)股權(quán)融資:增發(fā)新股、轉(zhuǎn)讓股權(quán)、股權(quán)回購、股權(quán)收購、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)等;
　　2、債權(quán)股權(quán)融資對(duì)稅收的影響及稅收籌劃。
　　(1)債權(quán)股權(quán)融資對(duì)稅收的影響、(2)債權(quán)股權(quán)融資的稅收籌劃。
　　3、企業(yè)重組的稅務(wù)處理及稅收籌劃。
　　(1)企業(yè)重組的類型:債務(wù)重組，股權(quán)收購，資產(chǎn)收購，企業(yè)合并，企業(yè)分立等。(2)企業(yè)重組的稅收待遇:增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。(3)企業(yè)重組的稅收籌劃
　　第七講:房地產(chǎn)稅收籌劃理念及實(shí)際操作技巧
　　1、選擇企業(yè)的設(shè)立方式進(jìn)行籌劃; 2、設(shè)立房屋銷售公司進(jìn)行籌劃;3、合理確定清算對(duì)象進(jìn)行籌劃;
　　4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅合理定價(jià)進(jìn)行籌劃;5、加大開發(fā)成本進(jìn)行籌劃; 6、合理劃分成本費(fèi)用進(jìn)行籌劃;
　　7、合理確定費(fèi)用分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行籌劃;8、選擇土地的轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行籌劃
　　第八講:現(xiàn)場咨詢答疑
 

　　師資力量

　　陳教授—中國培訓(xùn)網(wǎng)高級(jí)講師，國家稅務(wù)總局黨校、國家稅務(wù)總局干部學(xué)院揚(yáng)州稅務(wù)學(xué)院教授;揚(yáng)州稅務(wù)學(xué)院稽查教研組主任，國內(nèi)著名的房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)涉稅處理專家，常年擔(dān)任房地產(chǎn)及建筑安裝行業(yè)多個(gè)培訓(xùn)課題組長，承擔(dān)的主要課題:“房地產(chǎn)業(yè)稅收政策分析”、“房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃及案例分析”、“房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)檢查”、“建筑安裝業(yè)稅收政策分析”、“建筑安裝業(yè)稅收籌劃及案例分析”、“建筑安裝業(yè)稅務(wù)檢查”、“土地增值稅清算及檢查”、“土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則”等;近年來主持省部級(jí)科研項(xiàng)目和課題多項(xiàng)，其負(fù)責(zé)開發(fā)的“稅務(wù)稽查博弈”實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目在2007年國家稅務(wù)總局舉辦的全國特色培訓(xùn)項(xiàng)目評(píng)比中獲得第二名，常年擔(dān)任多家上市公司及大型集團(tuán)公司財(cái)務(wù)、稅務(wù)顧問、獨(dú)立董事等職務(wù);所講授的課程密切聯(lián)系實(shí)際工作，具有很強(qiáng)的針對(duì)性和實(shí)用性。
　　研究方向:房地產(chǎn)、建筑安裝涉稅;稅務(wù)稽查