房地產(chǎn)開發(fā)全過程四大階段的財稅操作技巧高研班通知”

開課地點：	鄭州
授課時間：	2天
授課顧問：	劉老師
開課時間：	2013-07-10
市場報價：	2680
購買價格：	2144
課程排期	開課城市 開課日期 授課周期   河南鄭州 2013-07-10 2天
審核時間：	我要報名2013-06-21 19:54:53

　　

　　【課程背景】

　　為了解決居者有其屋，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進房價合理回歸，最近幾年，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度。2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議明確了繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的五項政策(新國五條)，嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，堅決抑制投機投資性購房，控制房價上漲，完善穩(wěn)定房價工作責任制。新國五條的貫徹必然引起房價回落，銷售量放緩，房地產(chǎn)業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去，開始跌入微利時代。

　　為了避免房地產(chǎn)投資過熱，自2011年初開始，人民銀行多次提高存款準備金率，控制信貸規(guī)模，嚴格控制對房地產(chǎn)業(yè)的貸款，房地產(chǎn)企業(yè)籌資困難。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，對房地產(chǎn)業(yè)的信貸緊縮政策使得本來就捉襟見肘的房地產(chǎn)業(yè)資金更趨緊張。

　　2008年年初，國家稅務(wù)總局印發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，這是實施《企業(yè)所得稅法》以來的第一個分行業(yè)的所得稅管理制度。2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，通知要求“稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查”。為貫徹國務(wù)院的指示，國家稅務(wù)總局連續(xù)兩次發(fā)文，要求各地稅務(wù)機關(guān)，堅決、全面、深入地推進本地區(qū)土地增值稅的清算工作，從而，掀起了全國性的土地增值稅清算高潮。最近十年來，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)每年都被列為各級稅收檢查的重點，房地產(chǎn)業(yè)面臨的稅收監(jiān)管越來越嚴厲。

　　為此，我們按照對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行整體納稅規(guī)劃、分四大階段落實的思路，根據(jù)近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項檢查的重點，對每個階段所涉及的稅種進行法規(guī)解讀，輔以會計處理技巧，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個開發(fā)階段進行過程中落實納稅籌劃方案，為規(guī)避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助。

　　【培訓(xùn)對象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和成本合約部及稅務(wù)、會計事務(wù)所等人員。

　　【主講內(nèi)容】

　　第一階段 投資決策階段的納稅籌劃

　　1.實收資本的會計核算方法;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為實收資本不到位而發(fā)生的借款利息可否稅前扣除?

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)在項目調(diào)研階段的費用應(yīng)當怎樣進行會計處理?調(diào)研費用是否可以計入

　　開發(fā)成本?

　　3.投資方以土地使用權(quán)進行投資怎樣規(guī)劃營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的納稅行為?對被投資企業(yè)接受投資后的納稅有何影響?

　　4.投資方以非貨幣資產(chǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，評估增值是否繳納企業(yè)所得稅?

　　5.房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金不足，吸收其他企、事業(yè)單位以及個人資金合作開發(fā)，應(yīng)當怎樣進行會計處理和稅務(wù)處理?

　　6.企業(yè)股權(quán)收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅?

　　7.企業(yè)資產(chǎn)收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅?

　　8.企業(yè)合并怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅?

　　9.新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎樣確定籌建期間?如何核算開辦費?

　　10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌建期的業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費怎樣在稅前扣除?

　　第二階段 前期工作階段的納稅籌劃

　　1.土地使用權(quán)的獲取有哪些形式?

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎樣核算“土地征用及拆遷補償費”?契稅可否計入土地成本?

　　3.征用耕地進行房地產(chǎn)開發(fā)所繳納的耕地占用稅怎樣核算?怎樣避免耕地占用稅與城鎮(zhèn)土地使用稅重復(fù)納稅?

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房換地怎樣計算土地的成本?

　　5.房地產(chǎn)企業(yè)以地換房怎樣計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得?如何核算換入房產(chǎn)的成本?

　　6.房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，何時開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅，何時截止交納城鎮(zhèn)土地使用稅?

　　7.房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)繳納契稅的依據(jù)是什么?

　　8.對動遷戶的拆遷補償費怎樣計入土地成本?以自建房產(chǎn)安置動遷戶如何進行會計

　　核算?

　　9.房地產(chǎn)企業(yè)購置在建工程，投資開發(fā)完成后再出售怎樣計算營業(yè)稅?

　　10.委托境外設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計，支付的設(shè)計費是否應(yīng)當在我國境內(nèi)納稅?房地產(chǎn)企業(yè)承擔什么稅收責任?

　　11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅?

　　12.土地閑置費如何進行會計處理?企業(yè)所得稅與土地增值稅對土地閑置費的處理有何

　　差異?

　　13.土地出讓金返還怎樣進行會計處理可以降低稅費支出?

　　第三階段 項目建設(shè)階段的納稅籌劃

　　1.怎樣正確劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象?

　　2.怎樣劃分開發(fā)成品的成本項目?每個成本項目所包括的具體內(nèi)容是什么?

　　3.開發(fā)產(chǎn)品成本核算的一般程序是什么?

　　4.共同成本、間接成本怎樣進行分配?

　　5.商品房地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務(wù)處理上有何區(qū)別?

　　6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自供建材和設(shè)備是否應(yīng)當繳納建筑業(yè)營業(yè)稅?采購建材、設(shè)備取得

　　的增值稅發(fā)票可否計入“開發(fā)成本”?

　　7.房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項目發(fā)生的借款費用怎樣核算?計算企業(yè)所得稅和土地增值稅對

　　借款費用的處理有何差異?

　　8.房地產(chǎn)企業(yè)向股東或其他自然人借款利息可否扣除?

　　9.房地產(chǎn)集團統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復(fù)納稅?

　　10.何為資本弱化?企業(yè)從關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出應(yīng)當怎樣扣除?

　　11.房屋及建筑物的改建支付如何進行會計核算?是否增加固定資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)?

　　12.企業(yè)對房屋、建筑物等固定資產(chǎn)在未提足折舊前進行改擴建的，如屬于推倒重置的

　　怎樣進行會計核算?

　　13.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在年度所得稅匯算清繳時，為保證收入與成本配比哪些成本可以

　　預(yù)提?預(yù)提之后還應(yīng)注意什么問題?

　　第四階段 竣工驗收和銷售階段的納稅籌劃

　　1.“買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅?

　　2.企業(yè)所得稅的視同銷售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化?計稅基礎(chǔ)如何確定?

　　3.房地產(chǎn)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企事業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)，且未成立

　　獨立法人公司的怎樣計算應(yīng)納稅所得額?

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)項目怎樣確定成本終結(jié)日?項目完工與企業(yè)所得稅的納稅申報有何關(guān)系?

　　5.企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費如何稅前扣除?預(yù)收賬款可否作為業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)?

　　6.計算土地增值稅的增值額時允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本包含哪些內(nèi)容?怎樣計算

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用?

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)費用中利息怎樣計算，有金融機構(gòu)借款證明利息支出怎樣扣除?沒有

　　借款的，開發(fā)費用是否按照5%扣除?

　　8.什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策?

　　9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準建造出售保障性住房，是否應(yīng)當預(yù)繳土地增值稅?

　　10.以土地(房地產(chǎn))進行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠?對房地產(chǎn)開

　　發(fā)企業(yè)有何特殊規(guī)定?

　　11.房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除?怎樣

　　利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅?

　　12.房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么區(qū)別?

　　13.房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出?

　　14.企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行賬務(wù)處理，可以降低稅費支出?

　　15.房地產(chǎn)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅?

　　16.搞好土地增值稅清算應(yīng)注意哪些問題?

　　17.開發(fā)項目清盤時怎樣與稅務(wù)機關(guān)進行企業(yè)所得稅清算?

　　第五部分 專家現(xiàn)場開放時間，解答學(xué)員疑難問題。

　　【主講專家】

　　劉老師：

　　中國培訓(xùn)網(wǎng)高級講師 ,我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。我公司高級稅務(wù)講師，現(xiàn)受聘擔任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授，長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會計、審計等實際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。

　　出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》(第3版)、《土地增值稅清算大成》(第2版)、《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作難題精解》等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專著。

　　幾年來，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國城市建筑協(xié)會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任北京市高級會計師繼續(xù)教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、中國移動等多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓(xùn)，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問。

　　講授過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險規(guī)避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產(chǎn)業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導(dǎo)》等。學(xué)員普遍反映：通過講座的學(xué)習提高了對企業(yè)會計準則的理解，擴展了稅收法規(guī)知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性;使企業(yè)避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經(jīng)濟效益。