房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)全程稅收風(fēng)險控制與規(guī)劃

開課地點(diǎn)：	長沙
授課時間：	2天
授課顧問：	胡老師
開課時間：	2013-08-31
市場報價：	3280
購買價格：	2624
課程排期	開課城市 開課日期 授課周期   湖南長沙 2013-08-31 2天
審核時間：	我要報名2013-07-19 14:07:05

　　

　　【課程背景】

　　隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)一度成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對國家財政收入的貢獻(xiàn)率大幅度提高，成為稅收收入的重要來源。

　　為了解決居者有其屋，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)房價合理回歸，最近幾年，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去。在調(diào)控房價的政策下，房地產(chǎn)銷售市場疲軟，價格下跌，信貸緊縮，資金緊張，利潤空間急劇縮水，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè)，使得本來就捉襟見肘的資金鏈條更加吃緊。

　　為了配合國家宏觀調(diào)控政策，國家稅務(wù)總局也加大了對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的征收管理與稅收稽查的力度。使得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅收風(fēng)險迅速增大。

　　為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高財會核算水平，規(guī)范納稅行為，實(shí)現(xiàn)理性納稅籌劃，這也是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。為此，我們按照對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整體納稅規(guī)劃、分階段落實(shí)的思路，根據(jù)近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)，對每個階段所涉及的稅種進(jìn)行法規(guī)解讀，輔以風(fēng)險防控與納稅籌劃技巧，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個開發(fā)階段進(jìn)行過程中落實(shí)納稅籌劃方案，為規(guī)避涉稅風(fēng)險、全面降低稅負(fù)提供幫助。

　　【邀請對象】

　　房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)部經(jīng)理、會計及辦稅人員

　　【課程大綱】

　　一、取得土地環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險控制與規(guī)劃

　　1.招掛拍方式取得土地，合同條款如何寫才能規(guī)避土地使用稅?票據(jù)該如何處理才能確保降低營業(yè)稅、土地增值稅的稅負(fù)?

　　2.企業(yè)取得的土地返還款、減免款該如何進(jìn)行稅收處理?其中都有哪些涉稅風(fēng)險?如何轉(zhuǎn)換才能夠化解稅收風(fēng)險?

　　3.以接受投資方式取得土地，稅收處理是如何規(guī)定的?如何才能實(shí)現(xiàn)雙方的合作共贏?現(xiàn)行的納稅籌劃思路是否可行?

　　4.收購股權(quán)比收購?fù)恋厥褂脵?quán)更合算嗎?收購?fù)恋厥褂脵?quán)能否轉(zhuǎn)換為收購股權(quán)?主流的觀點(diǎn)是否正確?購買爛尾樓(在建工程或者在建項(xiàng)目)是否也可以參照執(zhí)行?

　　5.受讓熟地與受讓生地，稅收處理都有哪些差別?納稅人該如何選擇?除了稅收風(fēng)險之外，還有其他風(fēng)險嗎?

　　6.拆遷補(bǔ)償安置該如何進(jìn)行規(guī)范化的票據(jù)操作，怎樣進(jìn)行成本核算，才能使企業(yè)獲益?

　　7.接受抵償債務(wù)的土地使用權(quán)，該如何運(yùn)作才能免除額外的稅收負(fù)擔(dān)?

　　8.土地取得成本的核算，需要注意哪些細(xì)節(jié)，才能夠既不違反稅收政策，又能夠使企業(yè)獲得最大化的稅收收益?

　　9.征用耕地從事房地產(chǎn)開發(fā)，所繳納的稅款應(yīng)當(dāng)如何處理才能使用企業(yè)免受損失?如何避免重復(fù)繳納耕地占用稅與土地使用稅?

　　10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)之后，從何時開始計算繳納土地使用稅?從何時開始免除納稅義務(wù)?怎樣處理才能降低土地使用稅負(fù)擔(dān)?

　　二、規(guī)劃設(shè)計階段的稅收風(fēng)險控制與規(guī)劃

　　1.產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇，是關(guān)注稅收負(fù)擔(dān)水平?還是關(guān)注企業(yè)的銷售?

　　2.分期開發(fā)還是合并開發(fā)?即使再艱難，也必須作出艱難的選擇，因?yàn)槠渲惺斋@的不僅僅是稅收。

　　3.合作開發(fā)還是代理建房?主流的觀點(diǎn)都怎樣?比較與選擇恐怕沒有那么簡單。

　　4.緊縮調(diào)控政策下，如何做好開發(fā)資金的規(guī)劃?是借款還是接受投資?

　　5.自行開發(fā)與委托開發(fā)，考慮的并不只是稅收負(fù)擔(dān)問題，更應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)的利潤與價值。

　　6.委托境外設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，支付的設(shè)計費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)在我國境內(nèi)納稅?房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任?

　　7.規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用是費(fèi)用化處理還是資本化處理?兩種不同的處理會引發(fā)怎樣的稅收風(fēng)險?

　　三、開發(fā)建設(shè)階段的稅收風(fēng)險控制與規(guī)劃

　　1.怎樣正確劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象?怎樣劃分開發(fā)成品的成本項(xiàng)目?每個成本項(xiàng)目所包括的具體內(nèi)容是什么?

　　2.共同成本、間接成本怎樣進(jìn)行分配?土地增值稅與企業(yè)所得稅間的差別是什么?如果才能避免混淆?

　　3.稅收對售樓部及類似資產(chǎn)的處理是如何規(guī)定的?

　　4.商品房地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務(wù)處理上有何區(qū)別?納稅人如何處理才能夠取得相對收益?

　　5.房地產(chǎn)開發(fā)過程中的材料，是否都需要由建筑施工企業(yè)計算繳納營業(yè)稅?如何與建筑施工方進(jìn)行協(xié)調(diào)才能規(guī)避?如何做到既能防控合同風(fēng)險，又能化解納稅風(fēng)險?

　　6.甲供材料與設(shè)備的發(fā)票處理技巧有哪些?采購建材設(shè)備的的增值稅發(fā)票可否計入開發(fā)成本?

　　7.房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的借款費(fèi)用怎樣核算?計算企業(yè)所得稅和土地增值稅對借款費(fèi)用的處理有何差異?

　　8.向股東或其他自然人借款利息是否都可扣除?

　　9.資本化的借款費(fèi)用與計入損益的借款費(fèi)用怎樣區(qū)分?如何提供“金融企業(yè)同期同類借款利率情況說明”?

　　10.集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復(fù)納稅?

　　11.面對營業(yè)稅改增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好哪些準(zhǔn)備?

　　12.工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大?如何區(qū)分工資薪金與勞務(wù)報酬?

　　四、銷售階段的稅收風(fēng)險控制與規(guī)劃

　　1.向特定用戶銷售開發(fā)的商品房無法規(guī)避土地增值稅嗎?規(guī)避土地增值稅對誰更有利?如何實(shí)現(xiàn)利益轉(zhuǎn)移?

　　2.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)向轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)變，這種主流的納稅籌劃觀點(diǎn)可行嗎?如果不可行，那么該怎樣處理?

　　3.代收費(fèi)用該如何進(jìn)行統(tǒng)籌考慮?其中的籌劃風(fēng)險都包括了哪些?

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是選擇核定征收還是選擇查賬征收?能不能選擇?

　　5.房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)時間與計量在營業(yè)稅與企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種上有什么差別?怎樣進(jìn)行區(qū)分?

　　6.哪些業(yè)務(wù)屬于視同銷售?不同的稅種在視同銷售計量上有什么差別?

　　7.銷售房地產(chǎn)過程中發(fā)生的贈品都涉及到哪些稅種?其中有沒有技巧與收益?

　　8.哪些情況下需要進(jìn)行土地增值稅清算?如果沒有接到稅務(wù)機(jī)關(guān)的通知，是否就不需要進(jìn)行清算?

　　9.設(shè)立獨(dú)立的銷售子公司進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃是否可行?其中都存在怎樣原納稅風(fēng)險?如果考慮企業(yè)所得稅，又是否可行呢?

　　10.都有稅前項(xiàng)目，土地增值稅與企業(yè)所得稅內(nèi)容上有什么區(qū)別?納稅人需要注意什么細(xì)節(jié)?

　　11.銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何實(shí)現(xiàn)稅前扣除?需要注意防控哪些錯誤?

　　12.企業(yè)是先銷售后再裝璜還是裝璜后再銷售?其中有沒有規(guī)律可循?

　　五、特殊業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制與稅務(wù)規(guī)劃及現(xiàn)場解答

　　【課師介紹】

　　胡老師

　　中國培訓(xùn)網(wǎng)高級講師，法律碩士、經(jīng)濟(jì)師、注冊稅務(wù)師�，F(xiàn)為中國淘稅網(wǎng)首席指導(dǎo)專家、中國稅網(wǎng)特約專家;中國納稅答疑網(wǎng)答疑專家;北京財稅研究院特約教授、北京瑞昌財學(xué)院特約教授;中國納稅籌劃師授課專家、中國稅務(wù)咨詢師考試指導(dǎo)專家、稅務(wù)會計師考試指導(dǎo)老師，江蘇地稅個人所得稅專家?guī)斐蓡T，中財訊專家隊(duì)成員。在業(yè)界享有“財稅百事通”稱號。

　　在《財政研究》、《經(jīng)濟(jì)研究參考》、《經(jīng)濟(jì)學(xué)消息報》、《中國稅務(wù)》、《經(jīng)濟(jì)法論叢》、《涉外稅務(wù)》、《財會通訊》、《財會研究》、《稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)》等報刊發(fā)表財稅論文百余篇，發(fā)表包括納稅籌劃在內(nèi)的實(shí)務(wù)類文章五百余篇，有多篇文章被中國人民大學(xué)報刊復(fù)印資料全文轉(zhuǎn)載;出版有《新納稅申報表填報》、《個人所得稅法解讀》、《企業(yè)所得稅匯算清繳手冊》、《納稅評估模型與案例》等。

　　先后在北京、上海、廈門、廣州、深圳、南京、鄭州、沈陽、濟(jì)南、南昌、貴陽、福州、廈門、蘭州、合肥、溫州、蘇州40多個城市等地舉辦過講座與培訓(xùn)。