房地產(chǎn)經(jīng)典納稅籌劃案例與涉稅問(wèn)題解析

開(kāi)課地點(diǎn)：	南京
授課時(shí)間：	2009年10月31日～11月1日
授課顧問(wèn)：	朱老師
開(kāi)課時(shí)間：	2009-10-31
市場(chǎng)報(bào)價(jià)：	0
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審核時(shí)間：	我要報(bào)名2009-10-10 17:04:16

　　

學(xué)習(xí)對(duì)象

房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、主管會(huì)計(jì)辦稅人員等

課程目標(biāo)

如何合理運(yùn)用財(cái)務(wù)預(yù)算、成本控制降低支出來(lái)增大企業(yè)利潤(rùn)？怎樣正確地運(yùn)用實(shí)用性技巧調(diào)整企業(yè)利潤(rùn)？怎樣才能依法納稅、合理籌劃？為提高房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代管理水平，掌握最新財(cái)稅政策，使企業(yè)建立、健全高效的稅收管理制度，全面認(rèn)識(shí)和了解企業(yè)的節(jié)稅空間與各種節(jié)稅技巧，使企業(yè)的利益最大化。 本課程將帶領(lǐng)學(xué)員分了解當(dāng)前房地產(chǎn)方面稅收的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、重點(diǎn)法規(guī)以及稅務(wù)稽查要點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)等方面的問(wèn)題，把握好企業(yè)合理避稅與偷逃稅款的臨界點(diǎn)和全面納稅自查的技巧，并充分做好稽查應(yīng)對(duì)和稅務(wù)策劃的準(zhǔn)備，積極防范稅務(wù)稽查的涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)。 課程的最終目標(biāo)是使學(xué)員掌握企業(yè)成本各種控制方法與手段，由成本控制轉(zhuǎn)化為成本經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化企業(yè)各項(xiàng)管理決策；全面把握預(yù)算的制定和執(zhí)行，學(xué)會(huì)通過(guò)預(yù)算管理對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行有效的監(jiān)控與考評(píng)，提高企業(yè)從預(yù)算編制到預(yù)算執(zhí)行的控制力與執(zhí)行力。

課程內(nèi)容

第一部分 博弈型案例分享 一、產(chǎn)生的法律原因 1.不為人知的稅法故事——《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》“勞務(wù)發(fā)生地條款”修改的幕后故事。 思考1：為什么“勞務(wù)發(fā)生地條款”未修改前，可以實(shí)現(xiàn)零成本的避稅（所得稅及土地增值稅）？ 思考2：為什么說(shuō)“勞務(wù)發(fā)生地條款”矯枉過(guò)正的作法，導(dǎo)致人人偷稅？ 2.奇怪的稅收條文（立法小事故）（國(guó)稅函[1999]94
號(hào)）石材加工企業(yè)銷(xiāo)售石材并負(fù)責(zé)安裝工程作業(yè)的，征兩道流轉(zhuǎn)稅，解析該文件口是心非的原因及出臺(tái)的真正背景。 思考3：為什么存在征兩道流轉(zhuǎn)稅的業(yè)務(wù)？ 思考4：由于征兩道流轉(zhuǎn)稅，對(duì)于石材的甲供甲安，房地產(chǎn)商應(yīng)取得哪種發(fā)票？增值稅票？營(yíng)業(yè)稅票？還是兩張票？ 3.再來(lái)一個(gè)立法事故文件（國(guó)稅發(fā)[2

2]117號(hào)）著名的國(guó)稅發(fā)[2

2]117號(hào)，存在著明顯的錯(cuò)誤，您注意到了嗎？ 4.所得稅條例中的莫名其妙條款——為您解析所得稅條例中的莫名其妙條款。 二、案例分享 案例1一個(gè)強(qiáng)勢(shì)公司與政府博弈的特別優(yōu)惠文件，即國(guó)稅發(fā)【2


】第44號(hào)有一部分是專(zhuān)門(mén)針對(duì)某個(gè)公司的特別優(yōu)惠，為您解析該公司稅收籌劃的高級(jí)手法。 思考5：為什么說(shuō)最高境界的稅收籌劃是到稅總“打文件”，如何打？ 案例2該強(qiáng)勢(shì)公司的后續(xù)所得稅故事 思考6：房地產(chǎn)公司的籌建期什么時(shí)候結(jié)束？ 思考7：土地未正式開(kāi)發(fā)，即有臨時(shí)建筑租金收入怎么處理？ 案例3稅率差的案例 外資142也有籌劃空間，為您案例解析。 案例4合作建房1 案例5合作建房2 兩個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)難以定性的合作建房案例。 思考8：轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)是否是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)？ 思考9：使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和租賃，區(qū)別是什么? 案例6投資公司的故事 思考1
：投資公司的招待費(fèi)廣告費(fèi)按什么作為基數(shù)？ 案例8統(tǒng)借統(tǒng)還的故事 思考11：什么叫統(tǒng)借統(tǒng)還？如何做到統(tǒng)借統(tǒng)還？ 案例1
酬金制物業(yè)公司的故事 思考12：酬金制物業(yè)公司的營(yíng)業(yè)稅存在巨大的優(yōu)惠，如何操作酬金制物業(yè)公司？ 思考13：1業(yè)委會(huì)是否可以作為合同主體？2如何開(kāi)戶？3如何運(yùn)作? 案例11代銷(xiāo)的故事 營(yíng)業(yè)稅條例第五條 “納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用�！陛^原條例，取消了“對(duì)方”兩個(gè)字。以一個(gè)案例說(shuō)明，取消兩個(gè)字的深層含意。 案例12境外避稅的故事 思考14：境外設(shè)計(jì)協(xié)議中的境內(nèi)差旅費(fèi)，要不要交營(yíng)業(yè)稅？ 案例13全球化避稅的注冊(cè)地 思考15：哪兒才是最佳的避稅港？ 案例14集團(tuán)稅務(wù)管理的方法 思考16：集團(tuán)稅務(wù)管理的基本方法是什么？ 17.影響土增政策的案例 思考17：車(chē)庫(kù)是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅還是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅? 第二部分 31號(hào)文操作空間解析 一、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時(shí)間 思考18： 1.完工與未完工對(duì)于稽查來(lái)說(shuō)有什么區(qū)別？不查成本 ，只查收入 2.竣工證明材料是指什么？ 3.竣工材料的報(bào)送時(shí)間會(huì)帶來(lái)什么涉稅后果？ 二、收入的稅務(wù)處理 思考19： 1.未正式簽訂“合同”所取得的收入是不是收入？ 2.定金意向金是不是收入？ 3.預(yù)收收入是不是視同銷(xiāo)售？ 4.如何實(shí)現(xiàn)預(yù)繳所得稅的人為調(diào)節(jié)？該人為調(diào)節(jié)是否是偷稅？ 5.年度申報(bào)表附表3調(diào)增，調(diào)減到底調(diào)什么？ 6.本年度預(yù)售收入是否需要在附表三調(diào)減？ 7.如何以前的預(yù)交毛利率高于實(shí)際毛利怎么辦？ 8.稅率差變動(dòng)是否能轉(zhuǎn)回？ 9.可售建筑面積指什么？ 三、案例介紹成本的計(jì)算步驟（6大原則四種分配方法3個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)七步驟） 第三部分 土地增值稅專(zhuān)題 一、地方性政策和國(guó)家政策不統(tǒng)一之處 1.各地地方性政策規(guī)定； 2.由于不了解征管習(xí)慣而導(dǎo)致的c公司失敗籌劃案例（溝通的重要）。 二、核定制下的清算 思考1：以房地產(chǎn)實(shí)物減資，是否交土地增值稅？是否交營(yíng)業(yè)稅？ 三、查帳制下的清算 （一）土地增值稅概念 思考2：只轉(zhuǎn)讓建筑物而不轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)是否要交土地增值稅？ （二）土地增值稅的納稅人 （三）幾個(gè)重要的概念 1清算單位 思考3：什么叫分期開(kāi)發(fā)？分期開(kāi)發(fā)目前無(wú)官方的標(biāo)準(zhǔn)。蘇州的標(biāo)準(zhǔn)是“綜合認(rèn)定�！� 思考4：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，不能分別計(jì)算增值額怎么辦？有稅務(wù)機(jī)關(guān)理解，應(yīng)在帳面上按普通住宅和非普通住宅核算成本，是否正確？ 2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 3.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 思考5：普通標(biāo)準(zhǔn)住房的車(chē)庫(kù)是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅嗎？ 思考6：當(dāng)?shù)亍巴��?jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”是多少？ 4.分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn) 思考7：建筑面積是成本分?jǐn)偟奈ㄒ粯?biāo)準(zhǔn)嗎？有幾種分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)？在什么情況下優(yōu)先適用哪種標(biāo)準(zhǔn)？ 5.可售建筑面積 思考8：無(wú)產(chǎn)權(quán)證的建筑面積是否是可售建筑面積？地下建筑面積是否屬于可售建筑面積？無(wú)產(chǎn)權(quán)架空層的建筑面積是否屬于可售建筑面積？他們的成本處理方式并不相同。哪份資料是界定可售建筑面積的權(quán)威資料？ 6.公共配套設(shè)施 思考9：地下人防工程的轉(zhuǎn)租行為，要不要交房產(chǎn)稅？如交，是差額還是全額？ （四）收入 1房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入 思考1
：沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的銷(xiāo)售房地產(chǎn)，是不是收入？還是參照國(guó)稅函〔2

7〕645號(hào)？ 銷(xiāo)售房地產(chǎn)使用權(quán)的金額，是不是土地增值稅意義上的收入？ 2視同銷(xiāo)售收入 思考11：沒(méi)有列舉無(wú)償捐贈(zèng)，無(wú)償捐贈(zèng)是否是視同銷(xiāo)售？ 稅務(wù)機(jī)關(guān)的權(quán)力利器---核定權(quán)并無(wú)公開(kāi)的可操作的程序和標(biāo)準(zhǔn)，是稅收法定憲政原則下的修正原則。 3自用或出租 思考12： （1）人防的地下車(chē)庫(kù)到底是轉(zhuǎn)租行為還是銷(xiāo)售行為？成本是否可以扣除？ （2）銷(xiāo)售使用權(quán)和租賃的區(qū)別是什么？ （五）成本 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 思考13：（1）有稅務(wù)提出契稅是稅不是費(fèi)，是否正確？ （2）稅總網(wǎng)站答疑有誤。母公司 帳面金額為1


萬(wàn)的土地，評(píng)估為3


萬(wàn)作價(jià)投資入子公司，子公司土地增值稅清算時(shí)土地的計(jì)稅成本是多少？1


萬(wàn)，3


萬(wàn)還是
？ （3）一個(gè)項(xiàng)目為另一個(gè)項(xiàng)目提供了部分安置房，如何確定土地成本？ 2.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 思考14：（1）資本化利息是否是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的內(nèi)容？許多稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，土增中沒(méi)有資本化利息，只是對(duì)了一半。實(shí)際上有一個(gè)變化的過(guò)程 （2）資本化利息是不得扣除還是不得加計(jì)扣除？實(shí)際上有一個(gè)變化的過(guò)程 （3）土地閑置費(fèi)是開(kāi)發(fā)費(fèi)用還是開(kāi)發(fā)成本？ （4）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和期間費(fèi)用的界限在哪里？ （5）未付質(zhì)保金，是不是成本？ （6）什么才是土地增值稅中可以“全額扣除”的代收費(fèi)用？ （7）如何籌劃“甲供材”導(dǎo)致的建筑方額外附加營(yíng)業(yè)稅？ 3.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用 思考15： （1）沒(méi)有借款，是否可以按1
%扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用？ （2）滾動(dòng)開(kāi)發(fā)利息如何劃分？多種籌資方式和單一籌劃方式對(duì)利息支出扣除的影響不同。 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 思考16：營(yíng)業(yè)稅稅收返還，是否可以作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除？ 5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 思考17： （1）蘇州地稅認(rèn)為，不能區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)住宅與非標(biāo)準(zhǔn)住宅的項(xiàng)目，不得查帳清算，是否有依據(jù)？ （2）一個(gè)商住兩用房如何分開(kāi)核算土地增值稅成本？ （六）票據(jù) 思考18：什么是土地增值稅中的合法有效憑證？投資行為沒(méi)有發(fā)票，土地增值稅中的成本如何扣除？ （七）出租或自用后再銷(xiāo)售的處理 思考19： （1）開(kāi)發(fā)商出租或自用的房地產(chǎn)是否成為舊房？ （2）土地增值稅中區(qū)分舊房和新房的標(biāo)準(zhǔn)是什么？ （3）房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售舊房能否加計(jì)扣除? （八）清算后的銷(xiāo)售 思考2
：清算后的銷(xiāo)售收入是否可以扣除銷(xiāo)售稅金開(kāi)發(fā)費(fèi)用？ 四、土地增值稅清算實(shí)戰(zhàn)案例精講（稅務(wù)機(jī)關(guān)已認(rèn)可） 案例1：用蘇州A公司的案例講解土地增值稅的計(jì)算方法。 案例2：用蘇州B公司的資料，講解不同計(jì)算方法帶來(lái)的不同土地增值稅清算結(jié)果。 五、當(dāng)前土地增值稅籌劃流行手法中的陷阱分析 1.投資籌劃。 案例3：一個(gè)自作聰明的投資案例和一個(gè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁型的投資籌劃案例。 2.成立銷(xiāo)售公司降低適用稅率籌劃。 案例4：案例說(shuō)明采取不同操作手法下，同一個(gè)方案成敗的區(qū)別。 3.裝修收入分散籌劃。 案例5：案例說(shuō)明該籌劃給銷(xiāo)售和品牌帶來(lái)的負(fù)面影響。 4.降價(jià)籌劃。 案例6：案例說(shuō)明事前籌劃帶來(lái)的惡果。 第四部分 疑難稅收問(wèn)題探討 1.房產(chǎn)稅的避稅手法與疑難探討 （1）房產(chǎn)稅的分劈 （2）免租期房產(chǎn)稅的納稅人 （3）未入帳房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題 （4）房產(chǎn)原值是否包括土地 2.涉外營(yíng)業(yè)稅的代扣代繳方法 （1）外匯局要求發(fā)票和付款金額一 一對(duì)應(yīng)，如何代扣營(yíng)業(yè)稅？ （2）
9年前的老合同如何代扣營(yíng)業(yè)稅？ 3.個(gè)稅的漏洞

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