房地產行業(yè)一二級聯(lián)動開發(fā)、舊城改造與商業(yè)地產及...

開課地點：	重慶
授課時間：	2012-11-14
授課顧問：	闞振芳
開課時間：	2012-11-14
市場報價：	0
購買價格：	0
審核時間：	我要報名2012-10-24 03:54:26

　　

學習對象

各房地產企業(yè)領導、投資部、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

課程目標

房地產不同類型項目開發(fā)是針對地產財務經理向總經理過渡的課題之一，同樣適合是房地產總經理學習，專家以利潤為導向來講解實例，以財務經理的思維與語言介紹大部分非財務的內容，通過實證來講解操作項目，項目成功需要市場認可，對銷售狀況的判斷能力課堂是學不到的，但我們力取方案選擇時不要出現(xiàn)嚴重錯誤，起碼不要因不清楚而耽誤時間，并且力求在成本、稅負項目操作上有所控制，實現(xiàn)盈利目標。 現(xiàn)在地產企業(yè)很多進入商業(yè)地產領域，與傳統(tǒng)住宅開發(fā)項目比，商業(yè)地產對資金要求更高，很多老板犯過決策錯誤，如未經測算高價返售、不考慮現(xiàn)金流及稅負多留物業(yè)、對未來經營虧損沒有充分估計都可能產生致命的失敗，如何做好商業(yè)地產（包括城市綜合體、商場、返租物業(yè)、寫字樓、酒店），我們將從拿地、立項、開發(fā)、營銷策劃、清算、注銷、股權處置問題進行講解，其中主要關注不同方式對稅金及現(xiàn)金影響。 土地增值稅清算及稽查風險防范：《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》規(guī)定“加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查�！� 企業(yè)如何進行成本分攤？如有大量發(fā)票未取得如何處理？ 如何把握完工時點？如何降低稅負與稅務風險？開發(fā)企業(yè)注銷前由于預征土地增值稅多繳企業(yè)所得稅如何退稅？

課程內容

【主講內容】 一、土地一二級聯(lián)動 1、政策介紹 2、開發(fā)合同介紹 3、不同一、二級形式的利弊分析 4、幾種一級開發(fā)舉例（政府主導開發(fā)、拆遷毛地、工業(yè)用地、合作地、軍隊地等） 5、注意事項 二、舊城改造項目 1、政策介紹 2、決策前調查（市場、用地指標、拆遷難度等） 3、項目合作方式與談判， 4、項目舉例 5、優(yōu)惠的爭取 6、項目清算選擇 三、商業(yè)地產 1、商業(yè)地產資金風險 2、城市綜合體開發(fā) ⑴、城市綜合體實體方式 ⑵、項目優(yōu)惠政策 ⑶、項目可行性判斷 ⑷、決策風險 ⑸、土地合同 ⑹、銷售與清算方式選擇 ⑺、項目舉例 3、商業(yè)及返租物業(yè)開發(fā) ⑴、住宅地產項目附加酒店舉例 ⑵、旅游專業(yè)酒店開發(fā)舉例 ⑶、酒店及酒店公寓舉例 ⑷、定向寫字樓開發(fā) ⑸、定向單獨商場項目 4、商業(yè)地產清算及清算后留用物業(yè)處置 5、商業(yè)地產注銷 6、商業(yè)地產股權特殊處置： ⑴、投資、分立中法律文書 ⑵、工商、債權人、稅務、股權過戶、資產過戶涉及手續(xù) ⑶、重組風險 四、房地產土地增值稅解析與清算實務 1、土地增值稅政策講解：（國稅發(fā)[2

6]187號、財稅[2

6]21號、《土地增值稅清算管理 規(guī)程》、國稅發(fā)[2
1
]53號、國稅函[2
1
]22
號） 2、土地增值稅清算報告 3、土地增值稅申報 4、稅務機關工作應要點（適合稅務審核人員參考） 五、開發(fā)各階段稅務自查要點、檢查程序及重點 1、項目設立及取得： ◇階段描述與政策講解及檢查與防范：（契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、個人所得稅） 2、項目開發(fā)階段： ⑴、前期成本合同訂立對土地增值稅影響； ⑵、設計合同幾點注意事項（營業(yè)稅、所得稅及土地增值稅處理）； ⑶、成本核算對象對所得稅及土地增值稅影響； ⑷、開發(fā)階段的測算； ⑸、基礎設施與分攤； ⑹、建安費處理，分攤及分配處理； ⑺、利息與資本化； ⑻、不同分攤方法對會計利潤、所得稅及土地增值稅影響； 3、預售及銷售階段： ⑴、介紹及會計處理； ⑵、稅務自檢要點及應對； ⑶、項目備案登記規(guī)定及籌劃； ⑷、核算提示； ⑸、收入稅務檢查重點 4、完工清算階段：土地增值稅、企業(yè)所得稅政策講解及檢查與風險防范 5、注銷階段： ◇注銷前房產處理、注銷售前其他資產處理、往來特別是應付款處理、資本公積影響 ◇發(fā)票處理、營業(yè)稅、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅完工處理、其他稅金 六、專家現(xiàn)場開放時間，解答學員疑難問題。

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