購物中心品牌、業(yè)態(tài)調(diào)整關(guān)鍵點(diǎn)把控及實(shí)施案例分析

開課地點(diǎn)：	重慶
授課時(shí)間：	2天
授課顧問：	范老師
開課時(shí)間：	2017-06-03
市場報(bào)價(jià)：	3980
購買價(jià)格：	3980
課程排期	開課城市 開課日期 授課周期
審核時(shí)間：	我要報(bào)名2017-05-16 09:42:49

　　

課程背景

自2016年以來，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，單個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營年限長，租金逐漸升高，租戶對消費(fèi)坪效也有更高要求，如何系統(tǒng)性考慮業(yè)態(tài)和品牌的豐富度，保證商場的活力，使得顧客在購物時(shí)，視覺上、觸覺上有更多新鮮的互動。相比提升硬件和物業(yè)配套設(shè)施更關(guān)鍵的是軟實(shí)力的升級，它考驗(yàn)的是招商運(yùn)管團(tuán)隊(duì)的對市場和消費(fèi)者的敏銳度和節(jié)奏感。

對購物中心而言，前期的定位、規(guī)劃、招商到開業(yè)只是起點(diǎn)，項(xiàng)目開業(yè)后伴隨始終的品牌調(diào)整和升級才是永恒的話題。購物中心開業(yè)后的調(diào)整并不一定是對原有定位的更正或是推翻之前的模式，而是在不同時(shí)期購物中心針對市場主動求變。在這樣的邏輯下，招商租賃越來越被國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商重視，租賃決定購物中心的收入和產(chǎn)能。正如購物中心的成功取決于高回報(bào)的租賃一樣，購物中心的管理成功也建立在有效、高回報(bào)的租戶組合之上。

課程收益

本次課程在探討品牌調(diào)整與招商租賃時(shí)，我們著重剖析購物中心不同階段的調(diào)整思路和重點(diǎn)，解析租約的風(fēng)險(xiǎn)因素。本門課程采用樣本租約文件作為模板，但不從法律角度分析，而是詳細(xì)分析租約條款對招商與后期運(yùn)營管理存在的潛在影響。

· 培育期、成長期、成熟期不同階段的調(diào)整思路和重點(diǎn)

· 購物中心開業(yè)后品牌調(diào)整的原則與機(jī)制建立

· 清晰了解和界定租賃意向書和租賃合同的不同功用

· 準(zhǔn)確理解租賃意向書和租賃合同之間的邏輯關(guān)系

· 完整掌握租賃意向書和租賃合同的對招商租賃管理會產(chǎn)生十大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

主講老師

范老師

 現(xiàn)任上海世貿(mào)商城 常務(wù)副總

范老師擁有18年商業(yè)地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)項(xiàng)目的前期開發(fā)階段，如何使設(shè)計(jì)和建造與市場接軌；在商場和辦公樓定位階段，如何根據(jù)市場配置合適的業(yè)態(tài)配比；在運(yùn)營階段，如何根據(jù)市場和經(jīng)營狀況，調(diào)整商業(yè)品牌并為公司自身的知名度和美譽(yù)度的提高等諸方面，積累了經(jīng)驗(yàn)。在投資回報(bào)和品牌樹立方面作出了貢獻(xiàn)，在業(yè)界也擁有了良好的口碑和形象。

范老師成功開發(fā)和管理了眾多商業(yè)項(xiàng)目，操作過多個(gè)位于上海市中心及長三角商業(yè)中心區(qū)域，由國際和香港著名房地產(chǎn)開發(fā)商投資運(yùn)營的的大型商業(yè)項(xiàng)目，其中包括數(shù)個(gè)25萬平方米以上的城市綜合體項(xiàng)目，以及10萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目。范老師在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、市場定位、招商以及運(yùn)營管理等商業(yè)地產(chǎn)全過程積累了大量成功經(jīng)驗(yàn)，對中國市場有深刻的認(rèn)識與理解，積累了豐富的品牌資源。

主導(dǎo)開發(fā)與運(yùn)營項(xiàng)目：上海梅龍鎮(zhèn)廣場、上海中信泰富廣場、長風(fēng)景畔廣場、上海老西門新苑、寧波泰富廣場、英特宜家

課程大綱

第一天：《購物中心階段性品牌調(diào)整策略及案例解析》

1. 購物中心初次招商需要考慮的因素

2. 初次招商定位和定價(jià)

2.1. 購物中心的類型決定了定位

2.1.1. 社區(qū)型購物中心在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬平方米以內(nèi)的購物中心

實(shí)例分析：上海浦東嘉里城

2.1.2. 城市中心型購物中心在城市的商業(yè)中心建立的，面積在10萬平方米以內(nèi)的購物中心，目前近60%優(yōu)質(zhì)購物中心存量皆為城市中心型

實(shí)例分析： 上海恒隆廣場

2.1.3. 城郊型購物中心是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬平方米以上的購物中心

原則： 消費(fèi)者需求、區(qū)域商業(yè)設(shè)施及商業(yè)資源供應(yīng)狀況決定了購物中心的定位

討論題： 你所在的商業(yè)體，在決定形態(tài)和類型時(shí)，通常是如何考慮的，原因是？

2.2. 定價(jià)方式 通常采用市場調(diào)研、經(jīng)驗(yàn)推斷和營業(yè)額反推

2.3. 營業(yè)額反推法   年租金=年?duì)I業(yè)額*承租水平

               租金單價(jià)=年租金/360/租賃面積* 承租水平為行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

討論題：品牌承租能力通常的范圍是由哪些因素決定的？

3. 招商遵從的法則

3.1. 唯一性 舉例： Apple 專賣店與EBT是否會開在一起？

3.2. 豐富性 舉例：兒童類的集聚  

3.3. 關(guān)聯(lián)性 舉例：電影院與爆米花

3.4. 針對性 舉例：開在公共走道旁的“全家”

4. 市場推廣對初次招商的推動

4.1. 市場推廣的功能和定義

4.2. 推廣的步驟   我是誰 我干嘛 我如何做

4.3. IP成為“空間營銷”的利器  

藝術(shù)IP 動漫IP 電影IP 游戲IP等等

實(shí)例分析1： 長風(fēng)景畔廣場開業(yè)前的活動策劃

實(shí)例分析2： Robot Kitty 活動策劃

5. 推動購物中心需要作出二次招商調(diào)整的因素

第一， 中國消費(fèi)者對奢侈品的態(tài)度也在發(fā)生改變。

第二， 購物中心所在區(qū)域的人口和購買力的發(fā)展

討論：一般新開業(yè)商場的掉鋪率在多少為合適？時(shí)間點(diǎn)一般出現(xiàn)在何時(shí)？如何根據(jù)市場進(jìn)行品牌調(diào)整？

6. 生命周期的不同階段

6.1. 百貨類VS購物中心：

6.2. 業(yè)態(tài)占比的變化：零售、娛樂、餐飲

6.3. 兒童業(yè)態(tài)的發(fā)展特點(diǎn)：

6.4. 業(yè)態(tài)在各樓層的分布的兩種不同形式及其思路

實(shí)例分析：上海中信泰富廣場、香港金鐘太古廣場

7. 調(diào)整內(nèi)容

7.1. 主題化方向發(fā)展 實(shí)例分析： 首爾的Young Plaza

7.2. 區(qū)域型、社區(qū)型商場商業(yè)體征 實(shí)例分析：浦東嘉里城

7.3. 體驗(yàn)式購物日漸強(qiáng)調(diào)

7.4. O2O形態(tài)日漸成為商業(yè)主流 實(shí)例分析：食理洋嘗（CeCeLife）

7.5. 新業(yè)態(tài)的興起

8. 商場調(diào)整的關(guān)鍵衡量指標(biāo)

8.1. 租戶端指標(biāo)：租售比、提袋率

8.2. 經(jīng)營端指標(biāo)：坪效、客流

8.3. 有效客流和提袋率的取得方式

實(shí)例分析：上海環(huán)球港

9. 租金對調(diào)整的意義

9.1. 保底租金和扣點(diǎn)之間的關(guān)系

9.2. 租金扶持政策的特殊意義     

實(shí)例分析：SAS的分析

10. 主力店與次主力店的調(diào)整策略

案例：上海悅達(dá)889 NOVO品牌的退出，免稅店的引入。

案例：上海月星環(huán)球港引進(jìn)SEGA

案例：上海GUCCI 金鷹店　　

11. 一些技術(shù)手段在品牌調(diào)整中的應(yīng)用

7.1. 營業(yè)額控制的三種方式：POS租賃、數(shù)據(jù)接口連接、手工報(bào)表鍵入

7.2. POS機(jī)的購買方式—融資性租賃

第二天：《基于意向書與合同的招商租賃管理》

一、租賃意向書

1.1.租賃意向書與租賃合同的定義

1.2.合同：具有特定內(nèi)容的協(xié)議，用來約定當(dāng)事人相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系

1.3.意向書：雙方當(dāng)事人通過初步洽商，就各自的意愿達(dá)成一致認(rèn)識而簽定的書面文件，是雙方進(jìn)行實(shí)質(zhì)性談判的依據(jù)，是簽訂合同的前奏。

1.4.租賃意向書與租賃合同之間的邏輯關(guān)系

同容不同、簽訂時(shí)間不同、法律后果

案例：意向書模板

1.5.租賃意向書的要點(diǎn)

1.5.1.租賃面積及其誤差的定義

討論：保護(hù)出租方還是保護(hù)承擔(dān)方？

1.5.2.租賃單元的使用用途

要點(diǎn)：為何要在意向書中規(guī)定使用用途？約束哪一方？

1.5.3.對租金起算和物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)算方式的規(guī)定

案例講解：蒂帑聯(lián)合辦公租賃意向書簽署的過程

二、租賃合同

1、物業(yè)所在地政府法規(guī)的了解和執(zhí)行

2、租賃的法律許可和規(guī)定

3、預(yù)租（預(yù)售）許可證 提出“對抗第三方“ 概念”

三、“營改增”后價(jià)稅分離原則及其執(zhí)行

納稅類型與發(fā)票類型

裝修免租期或經(jīng)營免租期的價(jià)格表達(dá)方式

租金表達(dá)方式

租戶稅務(wù)信息登記

物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用的收取

違約金

營改增案例分析

四、一些重要附表及其講解

開業(yè)時(shí)間

POS規(guī)定

保險(xiǎn)要求

租戶經(jīng)營計(jì)劃書

租賃單元交接書