房地產(chǎn)企業(yè)的征地、融資、開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)稅務(wù)難點(diǎn)解析與操作

開課地點(diǎn)：	南京
授課時(shí)間：	2天
授課顧問：	楊老師
開課時(shí)間：	2012-10-17
市場(chǎng)報(bào)價(jià)：	0
購買價(jià)格：	0
審核時(shí)間：	我要報(bào)名2012-10-08 17:25:59

　　

學(xué)習(xí)對(duì)象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所人員

課程目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)的征地、融資、開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)稅務(wù)難點(diǎn)解析與操作

課程內(nèi)容

【課程大綱】
第一部分：征地環(huán)節(jié)存在的問題
一、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別
●出讓和轉(zhuǎn)讓的概念
●出讓與轉(zhuǎn)讓的年限
●出讓與轉(zhuǎn)讓的方式
二、取得土地的入賬成本
1）以出讓方式取得土地
●土地成本的組成
●以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得土地的入賬成本
●拆遷補(bǔ)償費(fèi)入帳憑證問題
2）以接受投資方式取得土地
●土地成本的組成
●接受土地、房屋投資入賬票據(jù)問題
3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地（不是通過招拍掛取得）
●以購買的方式取得
●以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的資金（按銷售的百分比）
●以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的房屋（分得固定數(shù)量房屋）
●以接受土地投資方式，既支付部分現(xiàn)金投資，又分出固定數(shù)量的房屋
4）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地（實(shí)際為轉(zhuǎn)讓）
●接受土地投資，再進(jìn)行股權(quán)收購
●以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得土地的涉稅問題
●向?qū)Ψ酵顿Y，擁有被投資單位股權(quán)
三、國(guó)有土地使用權(quán)收儲(chǔ)問題
●收儲(chǔ)是否屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
●土地收儲(chǔ)支出是否屬于營(yíng)業(yè)性支出
●相關(guān)稅收規(guī)定
四、政府返還稅款、補(bǔ)貼收入問題
●返還稅款、補(bǔ)貼收入屬于什么性質(zhì)的收入
●相關(guān)稅收規(guī)定
第二部分：融資環(huán)節(jié)存在的問題
一、統(tǒng)借統(tǒng)還借款費(fèi)用的處理
1）統(tǒng)借統(tǒng)還的概念
2）相關(guān)稅收規(guī)定
●企業(yè)所得稅問題
●營(yíng)業(yè)稅問題
二、關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用的處理
1）關(guān)聯(lián)方的概念
2）關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用稅收規(guī)定
●關(guān)聯(lián)方利息扣除規(guī)定
●關(guān)聯(lián)企業(yè)利息計(jì)算方法
●關(guān)聯(lián)方間無償借款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
三、向個(gè)人借款費(fèi)用的處理
1）民間借貸的相關(guān)法律規(guī)定
2）非金融企業(yè)借貸的稅收規(guī)定
●營(yíng)業(yè)稅規(guī)定
●土地增值稅規(guī)定
●企業(yè)所得稅規(guī)定
●個(gè)人所得稅規(guī)定
●稅收征管法、發(fā)票管理辦法規(guī)定
四、委托借款費(fèi)用的處理
●委托借款業(yè)務(wù)的性質(zhì)
●委托借款應(yīng)適用的稅收法律
五、不同會(huì)計(jì)主體借款費(fèi)用的處理
●“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)的處理
●“直貸”業(yè)務(wù)的處理
第三部分：開發(fā)環(huán)節(jié)存在的問題
一、開發(fā)用料的會(huì)計(jì)核算
1）甲供材問題（甲供材是否允許直接計(jì)入開發(fā)成本）
●甲供材到底應(yīng)該以何種方式計(jì)入開發(fā)成本
●關(guān)于甲供材問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能承擔(dān)的違法嫌疑
2）甲方提供的設(shè)備問題（如何區(qū)分甲供材和甲供設(shè)備）
●區(qū)分甲供材與甲供設(shè)備的必要性
●建設(shè)部《建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)》
3）混合銷售問題（如何區(qū)分外購材料與自產(chǎn)貨物）
●增值稅、營(yíng)業(yè)稅法規(guī)關(guān)于混合銷售的征稅規(guī)定
●銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的應(yīng)如何計(jì)算繳納稅款
●涉及混合銷售業(yè)務(wù)，應(yīng)如何取得營(yíng)業(yè)票據(jù)
二、滾動(dòng)開發(fā)共同成本的分配
●占地面積法
●建筑面積法
●直接成本法
●預(yù)算造價(jià)法
三、開發(fā)公司收取的拆遷公司“拆遷承包費(fèi)”的開票、入賬問題
●收入的性質(zhì)
●應(yīng)開具的發(fā)票
●入賬問題
四、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算與處理
1）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算依據(jù)
2）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算方法
●方法一：以實(shí)現(xiàn)收入為計(jì)算依據(jù)
●方法二：以預(yù)售收入為計(jì)算依據(jù)
●方法三：以預(yù)售收入與實(shí)現(xiàn)收入之和為計(jì)算依據(jù)
3）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的填表方法
4）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的入賬票據(jù)的合法性問題
第四部分：銷售環(huán)節(jié)存在的問題
一、買一贈(zèng)一銷售的稅務(wù)處理問題（依據(jù)：國(guó)稅函[2

8]875號(hào)）
●買一贈(zèng)一（組合銷售）的概念
●按公允價(jià)值比例分配法確認(rèn)買一贈(zèng)一收入
●買一贈(zèng)一與無償贈(zèng)與的區(qū)別
二、銷售地下附屬設(shè)施征稅問題
●產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有的地下附屬設(shè)施（相當(dāng)于開發(fā)產(chǎn)品）
●產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的地下附屬設(shè)施（相當(dāng)于公共配套設(shè)施）
●產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有的地下附屬設(shè)施（相當(dāng)于人防工程設(shè)施）
三、銷售小產(chǎn)權(quán)房征稅問題
●小產(chǎn)權(quán)房的法律定性問題
●小產(chǎn)權(quán)房用地的法律定性問題
●小產(chǎn)權(quán)房的征稅問題
四、售后回購、售后回租征稅問題
●售后回購、售后回租的概念
●售后回購、售后回租的征稅問題
第五部分：征稅環(huán)節(jié)存在的問題
一、預(yù)售收入如何計(jì)算繳納企業(yè)所得稅
●預(yù)售收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的稅收規(guī)定
●預(yù)售收入企業(yè)所得稅計(jì)算方法
二、清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計(jì)算繳納土地增值稅
●清算后銷售房屋成本的確認(rèn)
●清算后銷售房屋土地增值稅稅款的計(jì)算
●通過控制竣工時(shí)間推遲清算時(shí)間的到來
三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
1）開發(fā)用地繳納土地使用稅的起止時(shí)間
2）開發(fā)用地土地使用稅的計(jì)算方法
●分月計(jì)算、按季繳納
●停繳稅款土地分割計(jì)算方法
四、保障性住房稅收優(yōu)惠問題
☆ 契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、印花稅
五、企業(yè)所得稅納稅地點(diǎn)問題
●重點(diǎn)把握：國(guó)稅發(fā)（2

8）28號(hào)關(guān)于“統(tǒng)一計(jì)算、分級(jí)管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財(cái)政調(diào)庫”的2
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