2014年房地產(chǎn)業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作方案解析專題班通知

開(kāi)課地點(diǎn)：	鄭州
授課時(shí)間：	2天
授課顧問(wèn)：	陳老師
開(kāi)課時(shí)間：	2014-06-14
市場(chǎng)報(bào)價(jià)：	2880
購(gòu)買價(jià)格：	2304
課程排期	開(kāi)課城市 開(kāi)課日期 授課周期   河南鄭州 2014-06-14 2天
審核時(shí)間：	我要報(bào)名2014-05-31 10:03:02

　　

　　課程背景

　　2014年我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)乏力，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨重大變局，1-4月，房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)乏力，政府土地財(cái)政和稅收持續(xù)吃緊，在此嚴(yán)峻形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)仍被國(guó)家稅務(wù)總局第八次列入稅收專項(xiàng)檢查的指令性檢查行業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)希望藉此作為今年稅收收入增長(zhǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)。稅務(wù)機(jī)關(guān)如何加大查處力度，從哪些方面進(jìn)行檢查，哪些是房地產(chǎn)企業(yè)稅收核算的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)?隨著國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于開(kāi)展2014年全國(guó)稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》(國(guó)稅發(fā)[2014]31號(hào))下發(fā)，新的《2014年稅收專項(xiàng)檢查工作方案》悄然而出，其中的“房地產(chǎn)業(yè)檢查重點(diǎn)”中列示了包含營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅和印花稅等90多個(gè)重點(diǎn)檢查問(wèn)題。

　　為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)了解存在的這些涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題及相關(guān)的政策規(guī)定，本課程邀請(qǐng)稅收專家陳萍生老師就《稅收專項(xiàng)檢查方案》中列出的重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)解析。

　　學(xué)習(xí)對(duì)象

　　各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和成本部及稅務(wù)、會(huì)計(jì)事務(wù)所等人員。

　　課程內(nèi)容

　　一：營(yíng)業(yè)稅

　　1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

　　⑴ 銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用是否未按規(guī)定入賬，少計(jì)收入9個(gè)方面問(wèn)題。

　�、� 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長(zhǎng)期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。

　　⑶ 按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時(shí)申報(bào)納稅。

　�、� 采取委托銷售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，是否不及時(shí)收取售房款，或者部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開(kāi)具發(fā)票或收據(jù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)未計(jì)入收入;

　�、� 以銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計(jì)稅;是否將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。

　�、� 對(duì)將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入。對(duì)將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入。

　�、� 發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅5個(gè)問(wèn)題

　　2、其他業(yè)務(wù)收入

　�、� 房屋出租收入3個(gè)問(wèn)題

　�、� 商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。

　　3、其他營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題

　�、� 利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，是否未申報(bào)繳納建筑環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅

　　⑵ 中途轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，是否未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。

　�、� 支付境外公司來(lái)華提供咨詢、設(shè)計(jì)、施工等勞務(wù)費(fèi)，是否未按規(guī)定代扣代繳營(yíng)業(yè)稅。

　�、� 合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅。

　�、� 不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計(jì)或不計(jì)銷售收入。

　　二：企業(yè)所得稅

　　1、收入方面

　�、� 未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

　　⑵ 產(chǎn)品完工后是否及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其與對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度本項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對(duì)于跨年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無(wú)不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。

　　⑶ 取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎(jiǎng)勵(lì)收入是否申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。

　�、� 客戶放棄的購(gòu)房定金、沒(méi)收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認(rèn)收入或直接沖減成本費(fèi)用。

　　2、成本費(fèi)用方面

　�、� 取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計(jì)價(jià)。

　　☆：是否擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價(jià)值;是否存在將購(gòu)進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，通過(guò)評(píng)估虛增土地成本，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

　�、� 是否虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本2個(gè)問(wèn)題。

　�、� 是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用4個(gè)問(wèn)題。

　�、� 是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用。

　　☆：取得舊版作廢發(fā)票入賬;涂改、偽造、自行填開(kāi)發(fā)票入賬;取得第三方開(kāi)具的發(fā)票入賬;

　　取得開(kāi)具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬等

　�、� 是否混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本6個(gè)問(wèn)題。

　　⑹ 是否將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額6個(gè)問(wèn)題

　�、� 是否擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額5個(gè)問(wèn)題。

　�、� 其他6個(gè)問(wèn)題。

　　三：個(gè)人所得稅

　　1、未通過(guò)“應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎(jiǎng)金、實(shí)物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個(gè)人所得稅。

　　2、為職工購(gòu)買的商業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個(gè)人

　　所得稅。

　　3、以發(fā)票報(bào)銷方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通訊費(fèi)補(bǔ)貼等，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。(交通補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼如果所在省制定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的，在標(biāo)準(zhǔn)限額內(nèi)的部分可免征個(gè)人所得稅)

　　4、以發(fā)票報(bào)銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎(jiǎng)金或支付給個(gè)人手續(xù)費(fèi)、回扣、獎(jiǎng)勵(lì)等，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。

　　5、支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時(shí)是否扣繳利息、股息、紅利收入的個(gè)人所得稅。

　　6、房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個(gè)人所得稅。

　　7、為管理人員購(gòu)買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計(jì)征個(gè)人所得稅。

　　8、各種促銷活動(dòng)向客戶贈(zèng)送禮品，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。

　　四：土地增值稅

　　◇：除上述營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅里已涉及問(wèn)題外，還應(yīng)注意檢查：

　　1、對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。

　　2、是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。

　　3、是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。

　　4、是否按規(guī)定進(jìn)行成本費(fèi)用分?jǐn)偂?/p>

　　5、是否按規(guī)定從開(kāi)發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過(guò)貸款期限的利息和罰息稅前扣除。

　　6、清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。

　　五：土地使用稅

　　1、已征用未開(kāi)發(fā)的土地是否按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅。

　　2、土地等級(jí)和使用稅額變更后是否及時(shí)調(diào)整納稅申報(bào)。

　　3、開(kāi)發(fā)用地在開(kāi)發(fā)期間是否按規(guī)定計(jì)征土地使用稅。

　　4、未銷售的商品房占用的土地是否按規(guī)定繳納土地使用稅。

　　六：契稅

　　1、出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，是否按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計(jì)繳契稅。以協(xié)議方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益;以競(jìng)價(jià)方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括市政建設(shè)配套費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)。

　　2、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得使用權(quán)的是否補(bǔ)繳契稅。

　　3、以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否按規(guī)定繳納契稅。

　　4、土地使用權(quán)受讓人通過(guò)完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲得的低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無(wú)償贈(zèng)與的土地使用權(quán)，是否已參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格，繳納契稅。

　　5、承受舊城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，是否未按規(guī)定繳納契稅。

　　6、分期支付方式取得的土地使用權(quán)，是否未按合同規(guī)定的總價(jià)繳納契稅。

　　7、競(jìng)價(jià)土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)，直接再轉(zhuǎn)讓的，是否未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。

　　七：房產(chǎn)稅?

　　1、自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長(zhǎng)期掛“在建工程”，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

　　2、是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費(fèi)”或掛在其他應(yīng)付款上未繳房產(chǎn)稅。

　　3、與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否增加計(jì)稅房產(chǎn)原值。

　　4、新建和購(gòu)置的房產(chǎn)是否從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

　　5、國(guó)有企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資過(guò)程中房屋價(jià)值重估后的新增價(jià)值，是否按照有關(guān)規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

　　6、自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否按照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

　　7、是否按規(guī)定將相應(yīng)的土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值據(jù)以征收房產(chǎn)稅。

　　八：印花稅

　　1、各類應(yīng)稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。是否將應(yīng)稅憑證劃為非稅憑證，漏繳印花稅;是否應(yīng)納稅憑證書立或領(lǐng)受時(shí)即行貼花，而直到憑證生效日期才貼花納稅。

　　2、房屋銷售(預(yù)售)合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購(gòu)銷合同、租賃合同、勘察設(shè)計(jì)合同、廣告合同等是否按規(guī)定足額繳納印花稅。有否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自減少計(jì)稅依據(jù)，未按全部所載金額計(jì)稅。

　　3、2006年11月27日之后簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是否按規(guī)定申報(bào)繳納印花稅。

　　九：專家現(xiàn)場(chǎng)預(yù)留時(shí)間與學(xué)員互動(dòng)交流，解答學(xué)員疑難問(wèn)題。

　　師資力量

　　陳老師

　　中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)高級(jí)講師

　　稅務(wù)稽查資深官員，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師;某省地方稅務(wù)局特聘稅收業(yè)務(wù)專家;曾為國(guó)家稅務(wù)總局稽查局稅收專項(xiàng)檢查組成員、國(guó)家稅務(wù)總局12366咨詢服務(wù)組成員;近年來(lái)在國(guó)家級(jí)刊物發(fā)表稅收業(yè)務(wù)文章200多篇，出版財(cái)稅專著5部。參與國(guó)家稅務(wù)總局稽查局組織編寫稽查內(nèi)訓(xùn)教材《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實(shí)務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書籍;在全國(guó)各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧!