房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅難點疑點問題全方位解剖與鑒證高研班

開課地點：	長春
授課時間：	2天
授課顧問：	楊老師
開課時間：	2013-10-19
市場報價：	2680
購買價格：	2144
課程排期	開課城市 開課日期 授課周期   吉林長春 2013-10-19 2天
審核時間：	我要報名2013-09-12 19:25:32

　　

　　【課程背景】

　　隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營也越來越趨向多極化發(fā)展的傾向，從征地到融資，從開發(fā)到銷售，從開發(fā)模式到經(jīng)營理念都呈現(xiàn)出前所未有的紛繁、復(fù)雜的局面。隨著行業(yè)的不斷興盛，展現(xiàn)在人們面前的問題就越來越多，這些問題的存在，在不同程度上給房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營帶來了不可避免的負面影響。

　　近兩年樓市調(diào)控風(fēng)暴愈演愈烈;2013年房地產(chǎn)行業(yè)再次被總局稽查局列為重點稽查行業(yè)范圍，隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)一系列調(diào)控政策的實施，限購、限貸、限價、加息，尤其是國家稅務(wù)總局大批針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的稅收政策，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的稅收風(fēng)險，企業(yè)如果對相應(yīng)的財稅政策缺乏深入理解，很可能會造成應(yīng)對不當(dāng)，就會使自身陷入空前嚴重的稅務(wù)危機之中。

　　本次培訓(xùn)重點在于幫助大家解決在稅收方面長期困擾大家的難點、疑點問題，讓大家對房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策有一個比較全面的暫新的了解與認識，以更好的去適應(yīng)稅務(wù)機關(guān)的日常征管和稅務(wù)稽查工作的需要。

　　本次講座將引用大量“法律條款、經(jīng)典案例”進行分析講解，適用于所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)高管和一線工作人員，特別是企業(yè)的財務(wù)、稅收主管人員。參訓(xùn)后，有關(guān)人員對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的認識一定會有一個質(zhì)的飛躍。

　　【培訓(xùn)對象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所人員。

　　【主講內(nèi)容】

　　第一節(jié)：征地環(huán)節(jié)存在的問題

　　一、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

　　1、出讓和轉(zhuǎn)讓的概念

　　2、出讓與轉(zhuǎn)讓的年限

　　3、出讓與轉(zhuǎn)讓的方式

　　二、取得土地的入賬成本

　　1、以出讓方式取得土地：

　�、� 土地成本的組成

　�、� 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得土地的入賬成本

　�、� 拆遷補償費入帳憑證問題

　　2、以接受投資方式取得土地：

　�、� 土地成本的組成

　�、� 接受土地、房屋投資入賬票據(jù)問題

　　3、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地<不是通過招拍掛取得>：

　�、� 以購買的方式取得

　　⑵ 以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的資金<按銷售的百分比>

　�、� 以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的房屋<分得固定數(shù)量房屋>

　�、� 以接受土地投資方式，既支付部分現(xiàn)金投資，又分出固定數(shù)量的房屋

　　4、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地<實際為轉(zhuǎn)讓>：

　　⑴ 接受土地投資，再進行股權(quán)收購

　�、� 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得土地的涉稅問題

　�、� 向?qū)Ψ酵顿Y，擁有被投資單位股權(quán)

　　三、國有土地使用權(quán)收儲問題

　　1、收儲是否屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　2、土地收儲支出是否屬于營業(yè)性支出

　　3、相關(guān)稅收規(guī)定

　　四、政府返還稅款、補貼收入問題

　　1、返還稅款、補貼收入屬于什么性質(zhì)的收入

　　2、相關(guān)稅收規(guī)定

　　第二節(jié)：融資環(huán)節(jié)存在的問題

　　一、統(tǒng)借統(tǒng)還借款費用的處理

　　1、統(tǒng)借統(tǒng)還的概念

　　2、相關(guān)稅收規(guī)定：

　�、� 企業(yè)所得稅問題

　�、� 營業(yè)稅問題

　　二、關(guān)聯(lián)方借款費用的處理

　　1、關(guān)聯(lián)方的概念

　　2、關(guān)聯(lián)方借款費用稅收規(guī)定：

　�、� 關(guān)聯(lián)方利息扣除規(guī)定

　�、� 關(guān)聯(lián)企業(yè)利息計算方法

　�、� 關(guān)聯(lián)方間無償借款的涉稅風(fēng)險

　　三、向個人借款費用的處理

　　1、民間借貸的相關(guān)法律規(guī)定

　　2、非金融企業(yè)借貸的稅收規(guī)定：

　　⑴ 營業(yè)稅規(guī)定

　�、� 土地增值稅規(guī)定

　�、� 個人所得稅規(guī)定

　　⑷ 稅收征管法、發(fā)票管理辦法規(guī)定

　　四、委托借款費用的處理

　　1、委托借款業(yè)務(wù)的性質(zhì)

　　2、委托借款應(yīng)適用的稅收法律

　　五、不同會計主體借款費用的處理

　　1、“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)的處理

　　2、“直貸”業(yè)務(wù)的處理

　　第三節(jié)：開發(fā)環(huán)節(jié)存在的問題

　　一、開發(fā)用料的會計核算

　　1、甲供材問題<甲供材是否允許直接計入開發(fā)成本>：

　�、� 甲供材到底應(yīng)該以何種方式計入開發(fā)成本

　　⑵ 關(guān)于加工材問題，稅務(wù)機關(guān)可能承擔(dān)的違法嫌疑

　　2、甲方提供的設(shè)備問題<如何區(qū)分甲供材和甲供設(shè)備>：

　�、� 區(qū)分甲供材與甲供設(shè)備的必要性

　�、� 建設(shè)部《建設(shè)工程計價設(shè)備材料劃分標(biāo)準》

　　3、混合銷售問題<如何區(qū)分外購材料與自產(chǎn)貨物>：

　�、� 增值稅、營業(yè)稅法規(guī)關(guān)于混合銷售的征稅規(guī)定

　�、� 銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)的應(yīng)如何計算繳納稅款

　�、� 涉及混合銷售業(yè)務(wù)，應(yīng)如何取得營業(yè)票據(jù)

　　二、滾動開發(fā)共同成本的分配

　　1、占地面積法

　　2、建筑面積法

　　3、直接成本法

　　4、預(yù)算造價法

　　三、開發(fā)公司收取的拆遷公司“拆遷承包費”的開票、入賬問題

　　1、收入的性質(zhì)

　　2、應(yīng)開具的發(fā)票

　　3、入賬問題

　　四、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的計算與處理

　　1、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的計算依據(jù)

　　2、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的計算方法：

　�、� 方法一：以實現(xiàn)收入為計算依據(jù)

　�、� 方法二：以預(yù)售收入為計算依據(jù)

　�、� 方法三：以預(yù)售收入與實現(xiàn)收入之和為計算依據(jù)

　　3、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的填表方法

　　4、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的入賬票據(jù)的合法性問題

　　第四節(jié)：銷售環(huán)節(jié)存在的問題

　　一、買一贈一銷售的稅務(wù)處理問題<依據(jù)：國稅函[2008]875號>

　　1、買一贈一<組合銷售>的概念

　　2、按公允價值比例分配法確認買一贈一收入

　　3、買一贈一與無償贈與的區(qū)別

　　二、銷售地下附屬設(shè)施征稅問題

　　1、產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有的地下附屬設(shè)施<相當(dāng)于開發(fā)產(chǎn)品>

　　2、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的地下附屬設(shè)施<相當(dāng)于公共配套設(shè)施>

　　3、產(chǎn)權(quán)歸國家所有的地下附屬設(shè)施<相當(dāng)于人防工程設(shè)施>

　　三、銷售小產(chǎn)權(quán)房征稅問題

　　1、小產(chǎn)權(quán)房的法律定性問題

　　2、小產(chǎn)權(quán)房用地的法律定性問題

　　3、小產(chǎn)權(quán)房的征稅問題

　　四、售后回購、售后回租征稅問題

　　1、售后回購、售后回租的概念

　　2、售后回購、售后回租的征稅問題

　　第五節(jié)：征稅環(huán)節(jié)存在的問題

　　一、預(yù)售收入如何計算繳納企業(yè)所得稅

　　1、預(yù)售收入計算繳納企業(yè)所得稅的稅收規(guī)定

　　2、預(yù)售收入企業(yè)所得稅計算方法

　　二、清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計算繳納土地增值稅

　　1、清算后銷售房屋成本的確認

　　2、清算后銷售房屋土地增值稅稅款的計算

　　3、通過控制竣工時間推遲清算時間的到來

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

　　1、開發(fā)用地繳納土地使用稅的起止時間

　　2、開發(fā)用地土地使用稅的計算方法：

　�、� 分月計算、按季繳納

　�、� 停繳稅款土地分割計算方法

　　四、保障性住房稅收優(yōu)惠問題：契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、

　　印花稅

　　五、跨地區(qū)經(jīng)營企業(yè)所得計算與繳納

　　重點講解：國稅發(fā)[2008]28號關(guān)于“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預(yù)繳、匯總清算、

　　財政調(diào)庫”的20字方針;《跨省市總分機構(gòu)企業(yè)所得稅分配及預(yù)算管理辦法》(財預(yù)[2012]40號)就地預(yù)繳所得稅的計算方法。

　　第六節(jié)：專家現(xiàn)場開放時間，解答學(xué)員疑難問題。

　　【主講專家】

　　楊老師

　　中國培訓(xùn)網(wǎng)高級講師 、我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與全國稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師長期工作在稅務(wù)稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務(wù)稽查實戰(zhàn)經(jīng)驗和政策研究理論基礎(chǔ)，長期在北京、上海、成都、重慶、東三省等全國數(shù)十個城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、商業(yè)模式、稅務(wù)稽查、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用;授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默。