房地產(chǎn)項(xiàng)目清算與土地增值稅清算的涉稅處理

課程類(lèi)別：	企業(yè)內(nèi)訓(xùn)
授課語(yǔ)言：	中文
授課顧問(wèn)：	林佳良
審核時(shí)間：	我要報(bào)名2012-10-14 11:29:25

　　

學(xué)習(xí)對(duì)象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、投資部、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所人員。

課程目標(biāo)

2
12年是有史以來(lái)全國(guó)稅收任務(wù)完成最為緊張的一年，不少省份上半年稅收收入任務(wù)靠寅吃卯糧之“借錢(qián)”方式來(lái)完成！在此背景下，新一輪稅務(wù)稽查風(fēng)暴隨時(shí)可能掀起，而房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅無(wú)疑是首當(dāng)其沖的重要稅種之一。 如何進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最基本核算單位的確定？是否會(huì)對(duì)土地增值稅清算的最終結(jié)果有影響？地下停車(chē)位在土地增值稅清算中如何核算？是否預(yù)留成本？其相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)如何把控？在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅需要按增值額的3
%-6
%征收，稅負(fù)高、計(jì)算復(fù)雜、操作難度大，是一個(gè)不可小視的稅種。另外，土地增值稅是采取了預(yù)征清算辦法，清算又分為主動(dòng)清算和強(qiáng)制清算，處理不好就會(huì)減少收益，給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。 本課程依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和國(guó)家清算政策，以眾多實(shí)際清算的案例介紹土地增值稅的稅務(wù)稽查涉稅風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，以期達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)之目的；本課程主要以土地增值稅清算和公司注銷(xiāo)為重點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等稅種的特殊業(yè)務(wù)處理也進(jìn)行分析，化解2
12年稅務(wù)稽查工作重點(diǎn)檢查項(xiàng)目之風(fēng)險(xiǎn)。

課程內(nèi)容

第一部分：土地增值稅政策與清算技巧

一、 土地增值稅法規(guī)與最新政策解讀：

㈠ 土地增值稅的納稅人和清算對(duì)象是誰(shuí)？

㈡ 土地增值稅的征稅對(duì)象和范圍有哪些？

㈢ 土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)如何確定？

㈣ 土地增值稅的適用稅率和速算扣除數(shù)有幾級(jí)？

㈤ 土地增值稅的計(jì)算原理與計(jì)算方法

㈥ 土地增值稅收入確認(rèn)問(wèn)題

1、應(yīng)稅收入如何確認(rèn)：

⑴ 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？

⑵ 銷(xiāo)售面積發(fā)生差錯(cuò)存在補(bǔ)退款如何處理？

⑶ 收取的違約金、滯納金、賠償金等價(jià)外費(fèi)用要不要計(jì)算繳納土地增值稅？

⑷ 代收代付的水電增容費(fèi)、有線(xiàn)電視安裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等如何處理？

⑸ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、

換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷(xiāo)售？該如何處理？

⑹ 將車(chē)庫(kù)或者停車(chē)位轉(zhuǎn)讓?zhuān)�其收入是否�?jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？

⑺ 將不能銷(xiāo)售的公共配套設(shè)施對(duì)外銷(xiāo)售了又該如何處理？

⑻ 將自有的土地承包他人開(kāi)發(fā)收取的承包金如何做稅務(wù)處理？

⑼ 企業(yè)合并、分立等過(guò)程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？

⑽ 拆遷安置土地增值稅如何計(jì)算？

⑾ 以上各種行為的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？

2、不征稅收入如何確認(rèn)：

⑴ 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外捐贈(zèng)是否需要繳納土地增值稅？

⑵ 將土地和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外提供擔(dān)保、抵押是否需要繳納土地增值稅？

⑶ 單位或個(gè)人將自有的房產(chǎn)與他人交換是否需要繳納土地增值稅？

⑷ 什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？

⑸ 房地產(chǎn)評(píng)估增值是否需要繳納土地增值稅？

⑹ 以上各種行為的營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？

3、免稅收入如何確定：

⑴ 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售征免稅

⑵ 國(guó)家征用、收回房地產(chǎn)的征免稅

⑶ 因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅

⑷ 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅

⑸ 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅

⑹ 合作建房的征免稅

⑺ 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅

⑻ 1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的征免稅

4、土地增值稅準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)問(wèn)題：

⑴ 準(zhǔn)予土地增值稅前扣除的確認(rèn)原則

⑵ 取得土地使用權(quán)所支付金額確認(rèn)

⑶ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本如何確認(rèn)？

⑷ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何確認(rèn)？

⑸ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認(rèn)？

⑹ 房地產(chǎn)企業(yè)的加計(jì)扣除如何確認(rèn)？

⑺ 轉(zhuǎn)讓舊房如何計(jì)算準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額？

二、土地增值稅清算應(yīng)對(duì)技巧

㈠ 清算單位、條件

㈢ 非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定

㈣ 扣除項(xiàng)目清算

㈤ 土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送資料

㈥ 清算項(xiàng)目的審核鑒證

㈦ 土地增值稅的核定征收

㈧ 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

㈨ 土增稅的預(yù)征規(guī)定

三、土地增值稅納稅籌劃方法大揭秘

◇ 臨界點(diǎn)法 ◇ 費(fèi)用轉(zhuǎn)移法 ◇ 收入分散法 ◇ 費(fèi)用分?jǐn)偡?◇ 利息支出法

◇ 建房方式法 ◇ 合作建房法 ◇ 代收費(fèi)用法 ◇ 核算對(duì)象法 ◇ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓法

第二部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目清算實(shí)務(wù)與技巧

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目清盤(pán)注銷(xiāo)及公司注銷(xiāo)的規(guī)劃安排

㈠ 公司清算與項(xiàng)目清算有何區(qū)別

㈡ 項(xiàng)目清算如何進(jìn)行稅務(wù)處理與清算程序

㈢ 公司清算稅務(wù)處理的時(shí)間要求

㈣ 項(xiàng)目清盤(pán)企業(yè)所得稅的處理技巧

㈤ 公司清算財(cái)產(chǎn)的分配順序及要求

㈥ 公司清算股東取得剩余財(cái)產(chǎn)的稅務(wù)處理

二、項(xiàng)目清算中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

㈠ 房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源與關(guān)鍵點(diǎn)控制

㈡ 項(xiàng)目清算風(fēng)險(xiǎn)的稅務(wù)處理技巧

㈢ 公司清算時(shí)多交的稅款能否辦理退稅？如何退？

第三部分：專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問(wèn)題。

師資力量

備注信息

【主講專(zhuān)家】林佳良： 中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)高級(jí)講師，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、律師，我國(guó)著名的納稅規(guī)劃實(shí)戰(zhàn)籌劃專(zhuān)家，被譽(yù)為房地產(chǎn)財(cái)稅答疑“第一人”�，F(xiàn)為某省地方稅務(wù)局官員，國(guó)家稅務(wù)總局講師團(tuán)成員，國(guó)家稅務(wù)總局稽查人才庫(kù)、所得稅人才庫(kù)優(yōu)秀人才，稅務(wù)干部學(xué)院等數(shù)所院�？妥�教授，多次組織、參與全國(guó)稅收大要案稽查工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累，并著有《土地增值稅清算操作指南》等。林老師長(zhǎng)期工作在稅務(wù)稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和政策研究理論