2013年房地產(chǎn)企業(yè)決策納稅風(fēng)險(xiǎn)與稅務(wù)規(guī)劃

課程類別：	企業(yè)內(nèi)訓(xùn)
授課語(yǔ)言：	中文
授課顧問(wèn)：	李明俊
審核時(shí)間：	我要報(bào)名2013-07-17 18:02:32

　　

　　課程背景

　　房地產(chǎn)繼續(xù)調(diào)控，財(cái)政收入不斷下滑，稅務(wù)稽查不斷加強(qiáng)，“土地增值稅清算風(fēng)暴”強(qiáng)力來(lái)襲。稅收作為國(guó)家重要的調(diào)控手段，正在發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。

　　如何應(yīng)對(duì)?房地產(chǎn)企業(yè)老板和財(cái)務(wù)總監(jiān)如何睡得香?如何真正做到依法納稅、合理籌劃?如何有效地應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查，而不是通過(guò)“外表籌劃，實(shí)質(zhì)偷稅”來(lái)降低過(guò)重的房地產(chǎn)稅負(fù)?

　　學(xué)習(xí)對(duì)象

　　各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理

　　課程內(nèi)容

　　一、財(cái)政收入困難與當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收征管壓力

　　1、“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響到底有多大

　　2、本土“國(guó)五條”出臺(tái)對(duì)浙江內(nèi)本土房地產(chǎn)企業(yè)的影響

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)為什么要重視稅務(wù)?

　　1、因偷稅很多老板和財(cái)務(wù)總監(jiān)睡不香

　　2、稅收成本越來(lái)越重，調(diào)控力度越來(lái)越大

　　3、粗放型的財(cái)稅管理已帶來(lái)了很多問(wèn)題與隱患

　　4、管理粗放，稅收籌劃空間很大，省下的就是“真金白銀”

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)稅務(wù)管理?

　　1、老板自身必須要不斷加強(qiáng)稅務(wù)籌劃知識(shí)的學(xué)習(xí)與補(bǔ)充

　　2、在公司各部門進(jìn)行稅收普及宣傳

　　3、增設(shè)稅務(wù)部，尋募一優(yōu)秀的稅務(wù)主管

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃與統(tǒng)籌之道

　　1、公司戰(zhàn)略管理層面上的稅務(wù)統(tǒng)籌與規(guī)劃

　　2、公司經(jīng)營(yíng)管理層面上的稅務(wù)統(tǒng)籌與規(guī)劃

　　3、公司財(cái)稅管理層面上的稅務(wù)統(tǒng)籌與規(guī)劃

　　五、房地產(chǎn)不同開(kāi)發(fā)階段稅收應(yīng)對(duì)策略

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)階段稅務(wù)籌劃要點(diǎn)

　　1)有限公司與合伙公司的PK

　　2)法人股東與自然人股東稅收差異

　　3)選擇低稅率地區(qū)注冊(cè)可以降低公司稅收

　　4)如何減少股東未來(lái)利潤(rùn)分配時(shí)的個(gè)人所得稅

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)拿地階段稅務(wù)籌劃要點(diǎn)

　　1)不同合作模式的納稅籌劃

　　2)從稅收角度看資金方與土地方合作模式

　　3)無(wú)票土地成本如何入帳

　　4)企業(yè)以土地使用權(quán)投資合算嗎?

　　3、房地產(chǎn)土建階段的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)

　　1)房產(chǎn)報(bào)建形式不同稅收結(jié)果會(huì)不同

　　2)改自建銷售業(yè)務(wù)為代建行為可節(jié)稅

　　3)材料采購(gòu)合同的節(jié)稅效益

　　4)工程項(xiàng)目分包的節(jié)稅方案

　　5)如何合理增加開(kāi)發(fā)成本節(jié)稅

　　4、房地產(chǎn)銷售階段稅務(wù)籌劃要點(diǎn)

　　1)分解商品房銷售價(jià)格節(jié)稅

　　2)促銷方案要考慮稅收成本

　　3)銷售定價(jià)有學(xué)問(wèn)，暗藏巨大稅收籌劃空間

　　4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是否會(huì)走入全面帶裝修時(shí)代

　　六、戰(zhàn)略決策對(duì)土地增值稅的影響

　　1、公司股東該采用法人股東還是自然人股東?

　　2、公司注冊(cè)資本是大些好，還是小些好?以何出資?

　　3、如何與政府談判招商優(yōu)惠?取得土地的方式如何影響項(xiàng)目稅負(fù)?

　　4、商業(yè)和住宅地價(jià)應(yīng)該分開(kāi)嗎?用一個(gè)主體還是多個(gè)開(kāi)發(fā)主體拿地?

　　5、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)稅務(wù)籌劃空間在哪里?

　　6、產(chǎn)品定位從稅務(wù)角度應(yīng)注意哪些問(wèn)題?

　　7、售后返租是最好的商鋪銷售方式嗎?開(kāi)發(fā)產(chǎn)品售后回租如何納稅?企業(yè)怎樣利用此方式拓寬融資渠道?

　　8、項(xiàng)目如何報(bào)建土地增值稅最低?

　　9、銷售毛坯房與精裝房從稅務(wù)角度有何差異?

　　10、樓盤定價(jià)越高，利潤(rùn)越大嗎?

　　11、促銷送汽車這樣的政策有何稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?如何化解?

　　七、土地增值稅清算疑點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題解析

　　1、土地增值稅何時(shí)須清算?對(duì)企業(yè)而言，早清算好還是晚清算好?

　　2、土地增值稅核定征收對(duì)企業(yè)合算嗎?怎樣創(chuàng)造條件以符合核定要求?

　　3、土地增值稅分期以哪個(gè)政府部門批文為標(biāo)志?有籌劃空間嗎?

　　4、不同產(chǎn)品類型如何計(jì)算征收土地增值稅?能否統(tǒng)一打包清算?

　　5、地下車位如何征收土地增值稅?如何合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃?

　　6、共同費(fèi)用如何在不同類型中分?jǐn)?分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)選擇與稅務(wù)籌劃的空間?

　　7、高利貸、股東借款、無(wú)利息單，無(wú)借款如何扣除利息成本?

　　8、拆遷戶回購(gòu)價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)部分，如何征稅?拆遷補(bǔ)償無(wú)發(fā)票是否可入帳?“釘子戶”超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償部分是否可入帳?

　　9、甲供料可否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本?

　　10、可移動(dòng)的家私、電器的裝修成本可以扣除嗎?

　　11、售樓處、樣板房的建造費(fèi)和裝修費(fèi)如何計(jì)算扣除?

　　12、新房與舊房銷售土地增值稅有無(wú)計(jì)算差異和籌劃空間?

　　13、留用物業(yè)再轉(zhuǎn)讓以及項(xiàng)目清算后尾房銷售如何繳土地增值稅?

　　14、清算時(shí)未取得發(fā)票的成本能否預(yù)提?清算后才取得發(fā)票怎么辦?

　　15、土地增值稅清算時(shí)出現(xiàn)退稅怎么辦?如出現(xiàn)補(bǔ)稅，無(wú)后續(xù)項(xiàng)目，企業(yè)所得稅已清算，能否退回?

　　16、自持的5星級(jí)酒店怎樣操作可以降低稅費(fèi)支出?

　　17、返還的土地出讓金如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費(fèi)支出?

　　18、管理費(fèi)用怎樣核算可以降低土地增值稅?

　　19、名為轉(zhuǎn)讓股權(quán)，實(shí)為轉(zhuǎn)讓土地，要征收土地增值稅嗎?

　　20、什么是合作建房?合作建房土地增值稅可以免征嗎?

　　21、土地增值稅清算涉及的其它問(wèn)題。

　　八、房地產(chǎn)行業(yè)其它常見(jiàn)實(shí)務(wù)問(wèn)題解析與現(xiàn)場(chǎng)學(xué)員互動(dòng)交流

　　師資力量

　　李明俊---中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)高級(jí)講師，專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃專家

　　北大、清華、浙大、中大、美國(guó)內(nèi)申大學(xué)等眾多高校房地產(chǎn)總裁班客座教授