項目操盤手必備的財稅訓(xùn)練

開課地點(diǎn)：	西安
授課時間：	2天
授課顧問：	朱老師
開課時間：	2015-05-17
市場報價：	3680
購買價格：	2944
課程排期	開課城市 開課日期 授課周期   陜西西安 2015-05-17 2天
審核時間：	我要報名2015-04-10 17:40:37

　　

　　課程背景

　　按計劃營改增將于2015年基本實現(xiàn)全覆蓋。針對營改增擴(kuò)圍，國家稅務(wù)總局局長王軍在全國稅務(wù)工作會議上也表示，將縝密細(xì)致做好營業(yè)稅改征增值稅擴(kuò)圍，并把營改增改革范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，力爭全面完成營改增任務(wù)。一語激起千層浪，營改增的話題一度成為2015年初各大媒體的頭條熱點(diǎn)話題。增值稅與營業(yè)稅處理究竟有什么不同點(diǎn)?營改值對成本又有哪些影響?

　　房地產(chǎn)公司的開發(fā)流程對財務(wù)管理及稅收籌劃有什么特殊的影響?

　　房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本成為僅次于建安成本的第二大營運(yùn)成本，即便如此，房地產(chǎn)公司的財務(wù)也在稅務(wù)稽查面前屢敗屢戰(zhàn)。怎樣才能依法納稅、合理籌劃?如何反稽查，稽查的主要手段有哪些?如何避稅而又規(guī)避刑事責(zé)任?房地產(chǎn)集團(tuán)公司的稅收風(fēng)險管控點(diǎn)再哪里?

　　學(xué)習(xí)對象

　　董事長、總經(jīng)理、副總、財務(wù)總、成本總等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人

　　課程目標(biāo)

　　本課程將帶領(lǐng)學(xué)員充分了解當(dāng)前房地產(chǎn)方面稅收的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、重點(diǎn)法規(guī)以及稅務(wù)稽查要點(diǎn)、風(fēng)險等方面的問題，使學(xué)員掌握房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程，在熟悉業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上掌握企業(yè)成本各種控制方法與手段，有成本控制轉(zhuǎn)化成本經(jīng)營，優(yōu)化企業(yè)各項管理決策。

　　課程內(nèi)容

　　第一章房地產(chǎn)開發(fā)流程與涉稅簡介

　　第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介

　　第二節(jié)房地產(chǎn)公司涉稅簡介

　　第三節(jié)房地產(chǎn)營改增專題

　　一、房地產(chǎn)營改值政策梳理

　　(一)房地產(chǎn)“營改增”涉及的稅率和征收率

　　(二)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的納稅地點(diǎn)

　　(三)增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證期限和抵扣期限

　　(四)增值稅專用發(fā)票丟失的處理

　　(五)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項稅金抵扣的幾種規(guī)定

　　1、進(jìn)項轉(zhuǎn)出與視同銷售的區(qū)別

　　2、沒有銷售清單的專用發(fā)票不得扣除

　　3、“對開發(fā)票”不能抵扣進(jìn)項稅金

　　(六)營改增房地產(chǎn)公司帳務(wù)處理

　　(七)虛開發(fā)票的種類及虛開增值稅發(fā)票專用罪的司法規(guī)定

　　(八)不能開具增值稅專用發(fā)票的幾種情況

　　二、增值稅與營業(yè)稅處理的關(guān)鍵不同點(diǎn)提示

　　(一)增值稅要求，三價統(tǒng)一：合同價、發(fā)票價和結(jié)算價相互統(tǒng)一。三流統(tǒng)一：資金流、發(fā)票流和勞務(wù)流(物流)相互統(tǒng)一。

　　1、掛靠的總分包方開具的發(fā)票面臨著不能抵扣的風(fēng)險

　　2、甲供材的問題不復(fù)存在

　　3、混合銷售問題不復(fù)存在

　　4、不同的收款方式影響納稅時點(diǎn)，需要對銷售合同進(jìn)行管理

　　5、已完工未決算的項目如何取得專用發(fā)票

　　6、未付款取得的專用發(fā)票不符合三流統(tǒng)一是否可以抵扣

　　7、稅務(wù)重組不符合三流統(tǒng)一，專用發(fā)票是否可以抵扣

　　8、賣房子送家具如何開具發(fā)票

　　三、營改值對成本的影響

　　1、按進(jìn)項稅率重新調(diào)整開發(fā)成本，設(shè)置會計科目

　　2、重新測算開發(fā)產(chǎn)品定價

　　3、重新測算土地增值稅負(fù)

　　四、、營改值過渡期處理

　　1、一個房地產(chǎn)項目，部分銷售收入交納營業(yè)稅，部分銷售收入交納增值稅，如何進(jìn)行進(jìn)項抵扣?

　　第二章購買土地環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險控制關(guān)鍵點(diǎn)

　　第一節(jié)購地合同所涉印花稅、土地使用稅、契稅風(fēng)險

　　問題1：母公司、項目公司、國土局三方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議是否要再次交印花稅?

　　問題2：印花稅的納稅主體是母公司還是項目公司?

　　問題3：如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅?

　　問題4：如果國土局沒有按期交付土地，項目公司如何交土地使用稅?

　　問題5：房地產(chǎn)公司開發(fā)用地的土地使用稅什么時候停止交納?

　　問題6：未辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的集體用地，由誰交稅?

　　問題7：如果土地出讓合同中沒有包含市政建設(shè)配套費(fèi)，市政建設(shè)配套費(fèi)通過規(guī)費(fèi)的形式在前期報批報建時收取，這市政建設(shè)配套費(fèi)是否作為契稅的計稅基礎(chǔ)?

　　第二節(jié)房地分離如何納稅

　　問題1：房與地分離，應(yīng)該按什么作為契稅的計稅依據(jù)?

　　問題2：購入在建工程開發(fā)，銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)納營業(yè)稅是否可以扣除在建工程已交營業(yè)稅?

　　問題3：土地變性合同是否交契稅?是否交印花稅?

　　第三節(jié)關(guān)注資本運(yùn)作手法產(chǎn)生額外的稅收負(fù)擔(dān)

　　問題1：出售股權(quán)的行為是否屬于稅收籌劃?

　　問題2：乙公司決定改用該地塊土地使用權(quán)投資成立丁公司，再通過轉(zhuǎn)讓丁公司股權(quán)的方式來實現(xiàn)實質(zhì)上的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是否產(chǎn)生節(jié)稅效果?

　　第四節(jié) 拆遷補(bǔ)償用房的涉稅處理

　　問題1：拆遷補(bǔ)償用房是否交營業(yè)稅?計稅依據(jù)是什么?何時交?

　　問題2：拆遷補(bǔ)償用房是否交企業(yè)所得稅?計稅依據(jù)是什么?

　　問題3：拆遷補(bǔ)償用房土地增值稅如何處理?

　　第五節(jié) 集體用地房地產(chǎn)開發(fā)的特殊處理

　　問題1：以集體用地進(jìn)行投資，取得定額收益，如何交稅?

　　問題2：由于企業(yè)搬遷取得的建筑物及固定資產(chǎn)補(bǔ)償款如何交稅?

　　問題3：聯(lián)合建房取得的收入如何交營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅?

　　第三章公司設(shè)立環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險控制關(guān)鍵點(diǎn)

　　第一節(jié)選對公司注冊地

　　問題1：甲房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該將項目公司乙設(shè)立在B鎮(zhèn)?

　　問題2：條件變化后，C鎮(zhèn)招商條件有哪些陷阱?

　　第二節(jié)注冊資本金與資本弱化

　　第三節(jié)分公司或子公司的選擇

　　第四節(jié)集團(tuán)組織框架的選擇影響涉稅結(jié)果

　　第五節(jié)開辦期的止點(diǎn)

　　問題1：乙公司的開辦期什么時候結(jié)束?

　　問題2：乙公司的開辦費(fèi)如何進(jìn)行財稅處理?

　　第四章融資環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險控制關(guān)鍵點(diǎn)

　　第一節(jié) 信托融資涉稅問題解析

　　問題1：為什么信托借款利息不開具發(fā)票?

　　問題2：信托貸款利息的納稅義務(wù)人是誰?

　　問題3信托公司出具的收據(jù)是否可以作為企業(yè)所得稅前扣除的憑據(jù)?是否可以作為土地增值稅前扣除的憑據(jù)?

　　問題4：如何進(jìn)行混合性權(quán)益投資合同的財稅管理

　　第二節(jié)內(nèi)保內(nèi)貸型融資租賃業(yè)務(wù)解析

　　問題1：內(nèi)保內(nèi)貸型融資性售后回租的租金發(fā)票如何開具?

　　問題2：租金是否可以作為利息扣除?

　　第三節(jié)炒樓花業(yè)務(wù)解析

　　問題1：炒樓花所得是否交個人所得稅?

　　問題2：收據(jù)是否可以作為企業(yè)所得稅前扣除的依據(jù)?

　　第五章開發(fā)環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險控制關(guān)鍵點(diǎn)

　　第一節(jié)境外設(shè)計費(fèi)涉稅解析

　　問題1：境外乙公司為境內(nèi)提供設(shè)計服務(wù)，乙公司如何交納流轉(zhuǎn)稅?

　　問題2：境外乙公司是否需要在中國境內(nèi)交納企業(yè)所得稅?

　　第二節(jié)甲供材的避稅空間

　　問題1：哪些材料進(jìn)行甲供可以實現(xiàn)甲公司從集團(tuán)層面的節(jié)稅?

　　問題2：外墻面磚、門窗、幕墻是否是裝飾材料?

　　第三節(jié)統(tǒng)借統(tǒng)還的法律形式

　　問題1：甲集團(tuán)公司將貸款轉(zhuǎn)貸給乙公司，甲集團(tuán)向乙公司收取的利息是否交納營業(yè)稅?

　　問題2：如何才能做到集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還免除甲集團(tuán)公司轉(zhuǎn)貸給乙公司的營業(yè)稅?

　　第四節(jié)母子公司往來不需交營業(yè)稅

　　問題1：集團(tuán)內(nèi)資金往來，丙集團(tuán)公司未向乙子公司收取利息，是否要被核定營業(yè)稅與企業(yè)所得稅?

　　問題2：甲集團(tuán)公司將流動貸款給乙子公司占用，甲的流動貸款產(chǎn)生的銀行利息費(fèi)用是否可以在企業(yè)所得稅前扣除?

　　第六章銷售環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險控制關(guān)鍵點(diǎn)

　　第一節(jié)購房俱樂部會員費(fèi)的納稅時點(diǎn)

　　問題1：采用會員費(fèi)形式取得的意向金，是否需交營業(yè)稅?甲房地產(chǎn)公司為收取的會員費(fèi)補(bǔ)交滯納金合理嗎?

　　第二節(jié)賣房送汽車是否混合銷售行為

　　問題1：賣房送汽車是否混合了銷售行為?

　　問題2：贈送的奔馳汽車是否應(yīng)交增值稅?

　　問題3：贈送的奔馳汽車是否應(yīng)交企業(yè)所得稅?

　　問題4：贈送的奔馳汽車是否代扣個人所得稅?

　　第三節(jié)無產(chǎn)權(quán)證地下建筑是否可以轉(zhuǎn)讓

　　問題1：地上無產(chǎn)權(quán)證的架空層歸誰所有?

　　問題2：地下無產(chǎn)權(quán)證且非人防工程的地下車庫歸誰所有?哪份資料是界定可售建筑面積的權(quán)威資料?

　　問題3：地下人防改造的車庫歸誰所有?地下人防工程的轉(zhuǎn)租行為，要不要交房產(chǎn)稅?如交，是差額還是全額?地下停車場成本，統(tǒng)一按31號文的規(guī)定執(zhí)行嗎?物業(yè)用房的成本如何扣除?

　　問題4：無產(chǎn)權(quán)證建筑物是否可售?

　　問題5：持有型地下車位不保留成本，是否要補(bǔ)交企業(yè)所得稅?

　　第四節(jié)精裝房銷售的流轉(zhuǎn)稅問題

　　問題1：空調(diào)、整體櫥柜按什么交增值稅?

　　問題2：銷售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅?

　　問題3：精裝房的裝修是否交契稅?

　　問題4：將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋，如何交營業(yè)稅?

　　第五節(jié)購入在建工程開發(fā)銷售是否可以差額征營業(yè)稅

　　第六節(jié)售樓處、樣板房的涉稅問題

　　第七節(jié) 兩個稅務(wù)機(jī)關(guān)難以定性的合作建房案例

　　問題1：合營企業(yè)的法律形式與文件適用性分析

　　問題2：轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)是否是轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)?

　　問題3：使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和租賃，區(qū)別是什么?

　　第八節(jié)同是違約金納稅并不同

　　問題1：不履行合同而沒收張某的定金是否需交營業(yè)稅?

　　問題2：部分履行合同而收取王某的滯納金是否需交營業(yè)稅?

　　第九節(jié)合同簽訂過程中應(yīng)關(guān)注的財稅問題

　　問題1：地下車位是否應(yīng)按無償捐贈不動產(chǎn)而補(bǔ)征營業(yè)稅?

　　第十節(jié) 一級開發(fā)的涉稅處理

　　第七章竣工后環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險控制關(guān)鍵點(diǎn)

　　第一節(jié)竣工備案的形式要件及涉稅后果

　　問題1：甲房地產(chǎn)公司是否需補(bǔ)企業(yè)所得稅與滯納金?

　　第二節(jié)交房才是所有權(quán)風(fēng)險轉(zhuǎn)移的標(biāo)志

　　關(guān)鍵點(diǎn)：不動產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立與變更主要可以通過三種方式進(jìn)行，登記并不是唯一的不動產(chǎn)所有權(quán)設(shè)立與變更方式。

　　問題1：會計上，甲房地產(chǎn)公司的銷售成本是多少?

　　第三節(jié)資產(chǎn)的后續(xù)計量與房產(chǎn)稅疑難問題

　　問題1：發(fā)生的固定資產(chǎn)改良如何增加資產(chǎn)原值?

　　問題2：Y項目的租金是否交房產(chǎn)稅?

　　問題3：出租的大型游船租金收入，是否交房產(chǎn)稅?

　　問題4：出租簡易農(nóng)貿(mào)市場收取的租金是否交房產(chǎn)稅?

　　問題5：免租期的納稅義務(wù)人到底是誰?

　　問題6：如何區(qū)分獨(dú)立地下建筑和與地上房屋相連的地下建筑?

　　問題7：如何利用轉(zhuǎn)租不征稅進(jìn)行籌劃節(jié)稅?

　　問題8：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實現(xiàn)經(jīng)營最優(yōu)化?

　　問題9：排氣管道是否要并入房產(chǎn)原值征房產(chǎn)稅?

　　問題10：以上各種車位如何交房產(chǎn)稅?

　　問題11：物業(yè)用房是否應(yīng)交房產(chǎn)稅?由誰交?

　　第八章企業(yè)所得稅應(yīng)對方案

　　第一節(jié)國稅發(fā)[2009]31號文亮點(diǎn)與漏洞解析

　　問題1：31號文規(guī)范了銷售期房的常規(guī)商業(yè)模式，收入以收付實現(xiàn)制進(jìn)行確認(rèn);不適用于銷售現(xiàn)房的商業(yè)模式。成本的確認(rèn)原則與收入的確認(rèn)原則不能匹配，如何協(xié)調(diào)?。

　　問題2：對于成本的分?jǐn)偅��?guī)定了兩種分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)，會導(dǎo)致不同的稅收后果，分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇有很大的籌劃空間，如何籌劃?

　　問題3：成本對象的選擇存在技巧，如何選擇最佳的成本對象?

　　問題4：商業(yè)地產(chǎn)二次以上成本調(diào)整及資產(chǎn)后續(xù)計量存在難題，如何解決?

　　問題5：31號文存在漏洞可以全額預(yù)提成本，如何操作?

　　問題6：31號文對于利息，有兩處不同的表述，如何協(xié)調(diào)?

　　第二節(jié)收入的確認(rèn)

　　第三節(jié)成本計算與分?jǐn)?/p>

　　第四節(jié)期間費(fèi)用的處理

　　第五節(jié)企業(yè)所得稅財稅處理案例

　　問題1：房地產(chǎn)公司的傭金到底是按5%還是10%扣除?

　　★問題2：為什么說房地產(chǎn)公司的避稅重災(zāi)區(qū)是在房地產(chǎn)公司的成本核算上?為什么說房地產(chǎn)公司的真實成本由工程決算人員掌握，財務(wù)人員僅是根據(jù)財稅需要進(jìn)行組合而已?如何利用稅法漏洞進(jìn)行成本籌劃?

　　問題3：成本籌劃的風(fēng)險點(diǎn)在什么地方?

　　★問題4：房地產(chǎn)公司的成本核算流程是怎樣的?為您介紹完整的房地產(chǎn)成本歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)及后續(xù)調(diào)整的流程和方法。

　　問題5：房地產(chǎn)公司的合同風(fēng)險控制關(guān)鍵點(diǎn)介紹

　　問題6：乙公司籌建期業(yè)務(wù)招待費(fèi)是否有扣除限額?

　　問題7：2010年乙公司如何進(jìn)行財稅處理

　　問題8：2011年乙公司如何進(jìn)行財稅處理?

　　問題9：2012年乙公司如何進(jìn)行財稅處理?

　　第六節(jié)關(guān)聯(lián)方借款利息扣除

　　師資力量

　　朱老師

　　中國培訓(xùn)網(wǎng)高級講師

　　威科地產(chǎn)學(xué)堂特聘高級講師

　　南京大學(xué)MBA、中國注冊會計師

　　從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)12年，現(xiàn)任某房地產(chǎn)集團(tuán)財務(wù)部總經(jīng)理

　　同時兼任數(shù)家房地產(chǎn)集團(tuán)的稅務(wù)顧問

　　上海財經(jīng)大學(xué)(高頓)、北京大學(xué)EMBA房地產(chǎn)總裁班特聘講師，江蘇省注冊稅務(wù)師協(xié)會后續(xù)教育講師。

　　專長于：房地產(chǎn)行業(yè)稅收業(yè)務(wù)和形式重于實質(zhì)的籌劃方式。事后稅務(wù)籌劃、直接面對稽查證據(jù)稅務(wù)籌劃方式的原創(chuàng)者;形式重于實質(zhì)稅務(wù)籌劃原創(chuàng)者，長于發(fā)現(xiàn)稅法的漏洞和不足。致力于換個角度看稅法，尋求以最少的時間成本獲得最佳的可操作稅收方案。

　　學(xué)術(shù)成績：最暢銷房地產(chǎn)稅收書籍《房地產(chǎn)稅收面對面：實務(wù)與案例》作者。在國家核心財經(jīng)期刊《財務(wù)與會計》與《中國稅務(wù)報》上發(fā)表稅收籌劃文章5萬余字，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收疑難系列文章被《財務(wù)與會計》作為創(chuàng)刊三十年代表作品。

 

　　培訓(xùn)過的企業(yè)：萬科、中海地產(chǎn)、凱德置地、海航地產(chǎn)、中鐵地產(chǎn)、景瑞地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)、碧桂園、新城房產(chǎn)、仁恒地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、上實發(fā)展、綠地地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)等七十余家中國地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)。