房地產業(yè)“營改增”政策前瞻分析與應對策略暨項目開發(fā)全程票據審核專題班通知

開課地點：	廈門
授課時間：	2天
授課顧問：	陳老師
開課時間：	2015-09-17
市場報價：	3725
購買價格：	2980
課程排期	開課城市 開課日期 授課周期   福建廈門 2015-09-17 2天
審核時間：	我要報名2015-08-28 10:50:39

　　

　　課程背景

　　2015年是“十二五”最后一年，按照國務院財稅改革工作部署以及全國稅務工作會議要求，房地產業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)“營改增”方案箭在弦上，即將推出實施，財政部、國家稅務總局以及各級國、地稅局正在緊鑼密鼓的有序推進營改增準備工作，營改增是房地產企業(yè)當前面臨的一項時間緊、變化大、任務重的新形勢、新任務，也是企業(yè)財稅管理人員面臨的新的機遇與挑戰(zhàn)。

　　為了讓房地產企業(yè)及時、全面、系統(tǒng)地掌握“營改增”政策內容，實現營業(yè)稅向增值稅的平穩(wěn)過渡，本課程將對房地產“營改增”政策進行前瞻分析，并就“營改增”前后企業(yè)的納稅設計、財稅管理、營銷策略、流程優(yōu)化及涉稅風險變化和應對等提出明確的指導性方案和專業(yè)意見。

　　“以票管稅”一直是稅務機關強化稅收征收管理的主要抓手，也是稅務機關近年來稅務稽查的重點項目之一。合法有效的票據不僅是財務核算的基礎，更是決定房地產企業(yè)所得稅和土地增值稅稅負的核心依據。企業(yè)財稅管理人員對合法票據的審核管理，無疑是企業(yè)財稅管理的一項非常重要的內容。

　　本課程從開發(fā)全程角度，根據現行財稅政策規(guī)定，精心審視開發(fā)過程中各類重要票據的管理，旨在提高企業(yè)財務和稅收票據的管理技能。

　　學習對象

　　各房地產企業(yè)領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監(jiān)、稅務經理、

　　財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

　　課程內容

　　一：房地產業(yè)營改增政策前瞻

　　1.房地產營改增方案及稅負測算

　　2.營改增試點方案中，房地產銷售、出租稅率是17%還是11%?存量房產在營改增開

　　始后出售或者出租，增值稅如何處理?

　　3.一般納稅人的認定標準及一般計稅方法和簡易計稅辦法，什么是銷項稅額，什么是

　　進項稅額?

　　4.是否收到預售款時即產生銷項稅?收到意向金、定金是否產生納稅義務?簽訂工程合同時，對預付工程款支付是否提前或延后開具增值稅專用發(fā)票?增值稅納稅義務發(fā)生時間如何確定?

　　5.企業(yè)成本和費用中哪些增值稅進項稅額可以抵扣?哪些不能抵扣?取得土地支付的土地出讓金、規(guī)費是否有機會抵扣進項稅?外購材料、甲供材、廣告費、設計費、資金利息、勞務分包外包、人工費等方面如何抵扣進項稅?營改增改革之前取得的進項稅有可能不再被允許抵扣，如何解決?

　　6.項目公司開發(fā)建造的配套設施是否視同銷售?建成后產權屬于政府、全體業(yè)主所有的其成本、費用所發(fā)生的進項稅是否可以從銷項稅額中抵扣?

　　7.拆遷安置視同銷售如何進行營改增?拆遷補償中的拆一還一和開發(fā)項目紅線外設施

　　支出進項稅抵扣分析。是否可以抵扣?是否視同銷售計算進項稅額?

　　8.企業(yè)收取的違約金、代收款項、工程獎勵等價外費用是否繳納增值稅?

　　9.項目部納稅地點在哪里?注冊地和項目所在地不同時如何處理?取得發(fā)票如何抵扣?在哪里開具發(fā)票?

　　10.增值稅納稅申報與營業(yè)稅納稅申報有哪些改變?

　　11.增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票管理及風險責任，哪些情形開具增值稅專票，哪些開具普通發(fā)票?營改增后，營業(yè)稅收入怎么開具發(fā)票?

　　12.增值稅會計核算與營業(yè)稅財務核算有哪些不同，應交增值稅一級、二級科目設置，核算賬務處理核算舉例。

　　二：營改增后稅收政策變化分析

　　1.建筑企業(yè)營改增政策變化分析

　　2.建設方提供材料的“甲供材”營業(yè)稅政策，營改增后，其增值稅計稅依據還包括甲方提供的材料嗎?

　　3.房地產建筑業(yè)掛靠經營行為變化分析

　　4.不動產投資不征收營業(yè)稅，營改增后仍不征收增值稅嗎?

　　5.政府收回土地以及地面建筑物不征收營業(yè)稅政策會發(fā)生哪方面的改變?

　　6.轉讓銷售差額征收營業(yè)稅動產和土地使用權按差額征收營業(yè)稅的政策會保留嗎?營改增后，如何變化?

　　7.拆遷補償中實行產權調換的，其增值稅計稅依據與原營業(yè)稅計稅依據還會按成本價核定征收嗎?拆遷補償支付業(yè)務會同步改進嗎?

　　8.合作建房、自建與代建政策變化分析

　　三：房地產業(yè)營改增應對策略分析

　　1.房地產企業(yè)可以提前開具發(fā)票確認收入嗎?銷售收入的確認時間點有策劃空間嗎?

　　2.營改增后，房地產企業(yè)能取得哪些可以抵扣的進項稅額?沒有進項稅影響多少利益?

　　3.營改增后，財務費用、廣告費、設備費及設備租賃費、會議費、辦公費、綠化樹木、人工勞務費等如何簽訂合同?資產損失材料損耗新分析

　　4.營改增后，建筑業(yè)造價定額發(fā)生變化，甲供材會發(fā)生怎樣的變化?

　　5.項目公司“日光盤”、“月光盤”要考慮進銷平衡，先銷售后抵扣怎么辦?

　　6.代收費用將視同價外費用繳納增值稅，如何處理?

　　7.開發(fā)房屋與建筑工程款相互抵賬如何取得進項稅額?

　　8.營改增后對企業(yè)財務利潤的影響分析。轉化增值稅負的兩種方法?

　　9.房地產企業(yè)購置的土地成本是否計算進項稅額，如何計算?

　　10.營改增后，關聯公司之間交易稅收成本降低，房地產企業(yè)如何籌劃土地增值稅和企業(yè)所得稅?

　　11.外地項目開發(fā)和外地項目部怎樣納稅?外地繳納增值稅如何抵減?

　　12.過渡期財政、稅收優(yōu)惠政策分析，營改增過渡期涉及的老合同、老項目、老業(yè)務等處理分析，是簡易征收還是存量抵扣?

　　13.適應稅制改革，在稅收征收管理方面，如何與國稅機關對接征管業(yè)務?

　　一：開發(fā)項目取得合法票據的稅務判斷

　　1.合法票據的分為哪六類

　　2.內部票據與外部票據分類與管理

　　3.稅務發(fā)票的分類，地稅發(fā)票和國稅發(fā)票分類

　　4.發(fā)票的開具地點和開具時間，增值稅發(fā)票和營業(yè)稅發(fā)票何時開具

　　5.合法發(fā)票的審核要點，現金支付與轉賬支付審核

　　二：項目取得階段票據審核管理

　　1.土地成本費用的票據管理，

　�、� 招拍掛土地出讓金合法票據

　�、� 建設政府基礎設施置換土地票據

　�、� 直接從第三方購買土地

　　⑷ 土地投資票據

　�、� 股權收購取得土地票據

　　⑹ 吸收合并取得土地發(fā)票

　�、� 競拍土地過渡到項目公司土地票據如何轉移

　�、� 項目合作如何分攤管理成本費用票據

　　2.取得政府土地出讓金和拆遷補償金會計如何核算，企業(yè)所得稅和土地增值稅處理

　　3.拆遷補償費用合法票據管理，哪些需要稅務發(fā)票，哪些不需要稅務發(fā)票?

　　⑴ 貨幣性補償支出票據

　�、� 非貨幣性補償成本列支票據

　　4.拆遷戶代建房屋成本費用票據如何管理

　　5.開辦費用包括哪些具體項目，如何稅前列支

　　6.購置辦公用品票據審核要點

　　三：項目開發(fā)環(huán)節(jié)票據審核管理

　　1.政府部門規(guī)費

　　2.甲供材發(fā)票管理，包工不包料合同發(fā)票與包工不包料合同材料發(fā)票如何列支

　　3.外購設備發(fā)票管理，購置設備發(fā)票如何直接進入開發(fā)成本

　　4.精裝修房電器、家具取得的發(fā)票是否可以計入開發(fā)成本

　　5.購買材料、物品善意取得虛開增值稅發(fā)票如何計入開發(fā)成本

　　6.利息費用發(fā)票管理，

　�、� 哪些利息費用不需要發(fā)票

　�、� 個人借款利息發(fā)票如何取得

　�、� 混合型投資利息費用發(fā)票

　　7.合作建房發(fā)票的取得和分配

　　8.代建項目和自建項目去和區(qū)分，合同與票據方面有何要求

　　9.開發(fā)成本計算分配依據管理，成本核算對象與分配方法報送資料

　　四：項目銷售環(huán)節(jié)票據審核管理

　　1.項目部費用發(fā)票與管理部門費用如何區(qū)分

　　2.營銷人員支付工資薪金票據和支付傭金發(fā)票區(qū)別

　　3.營銷禮品和物品需要取得哪些發(fā)票才能稅前扣除

　　4.實物折扣、價格折扣折讓、補退房款如何處理?需要取得哪些合法憑據?

　　5.企業(yè)支付違約金、賠償費用如何稅前扣除?

　　6.產權置換視同銷售如何列支成本費用，如何進行會計核算

　　7.營銷設施建造費用如何進行會計核算處理，如何在企業(yè)所得稅和土地增值稅中扣除?

　　五：項目完工階段票據審核管理

　　1.交房手續(xù)與完工時間判斷主要依據

　　2.完工階段匯算清繳取得成本費用票據時間

　　3.項目土地增值稅清算取得票據時間要求

　　4.跨期取得成本費用發(fā)票如何處理

　　5.資產損失稅前列支合法憑據

　　師資力量

　　陳老師

 

　　著名稅務策劃專家，中國注冊稅務師、注冊會計師，國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務組成員。曾在稅務干部學校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長;省注冊稅務師后期教育主講老師、國家稅務總局中國稅務雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家;在全國稅務系統(tǒng)業(yè)務精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網評價其為"十大稅收策劃專家";在國家級稅務專業(yè)報刊發(fā)表稅收業(yè)務籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)�人專著5部，參與國家稅務總局稽查局編寫稅務稽查專業(yè)培訓教科書《房地產稅務稽查實務》和《稅務稽查案例》書籍二部;個人專著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務指南》和《企業(yè)并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務界和企業(yè)界的好評。在全國各大城市主講房地產行業(yè)稅收專題講座上千次，受到各地房地產企業(yè)學員的認同和熱烈追捧。